여유자금 25억원에 은행대출 5억원을 받아 얼마전 서울 건대입구 상권의 한 지상 3층짜리 근린상가를 매입한 이모(62)씨.
이씨는 이 근린상가가 건대입구 상권 내에서 그다지 좋은 입지에 위치한 건물은 아니었지만 꼭대기 층을 제외한 나머지 두 개층에 입시학원이 입주해 있어 꾸준한 임대수익을 올릴 수 있을 것이라 여겼다. 자신은 3층에 살며 건물관리만 하면 매달 ‘연금형 임대료’를 받을 수 있다는 생각에 마음이 들썩였다.
그로부터 두 달이 지난 지금 이씨는 잠을 이루지 못한다. 1, 2층에 들어와 있던 입시학원이 학원 확장을 위해 다른 건물로 떠나간 것.
한 순간에 모든 임차인이 빠져나가 허겁지겁 다른 임차인을 구하려 했지만 이마저도 쉽지 않다. 기존 건물의 용도가 ‘교육연구 시설군’으로 묶여있어 다른 업종으로의 전환이 어렵다. 임차인을 들이려면 ‘용도변경’이라는 행정절차를 거쳐야 하는데 시간이 너무 길다.
갖고 있는 돈을 모두 쏟아 부은 탓에 은행대출이자를 감당하기도 벅차다. 세를 못 받게 되면 이 근린상가를 경매로 내놓아야 할 판이다.
안정성이 높고 ‘관리가 쉬워’ 각광받고 있는 근린상가지만 ‘관리’는 보다 세부적으로 접근해야 한다. 그렇지 않으면 이씨와 같은 실패사례만이 남을 뿐이다.
상가투자 전문가인 신일진 열린사이버대 특임교수(부동산학과)는 근린상가 관리의 몇 가지 주의점을 제시했다.
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◇ 한 건물에 한 개의 업종 입주 가장 위험
근린상가의 가장 위험한 임대방식은 이씨처럼 한 건물에 하나의 업종 또는 한 업체가 입점하는 것이다. 이 같은 방식은 한번에 건물 내 모든 공간을 채울 수 있어 임대관리에 편리하지만 그만큼 위험부담도 크다. ‘계란을 한 바구니에 담지 말라’는 말처럼 말이다.
이씨의 상가처럼 연면적 500㎡ 이상의 학원시설이 들어오게 되면 교육연구시설군으로 건물의 용도가 지정돼야 한다. 학원이 한번에 빠져나가게 되면 새로운 업종을 하나씩 다시 채워 넣어야 한다. 입지가 좋아 쉽게 새로운 업종을 들일 수 있다면 다행이지만 그 반대의 상황이라면 상당한 시간이 걸릴 수밖에 없다.
건물에 새로운 업종을 분리해서 넣게 되면 대부분 ‘용도변경’이라는 행정절차가 뒤따르게 된다. 단순히 다른 업종의 임차인을 들이는 것으로 끝나지 않는다. 우리나라의 건축물은 9개의 시설군과 28개의 용도, 그리고 128개의 건축물 용도로 구분돼 있는데 각각의 시설군에 따라 허가, 신고사항, 기재내용 변경 등이 다르기 때문에 주의해야 한다. 용도변경에는 장애인시설의 유무와 같은 규제도 포함돼 있어 면밀히 살펴봐야 한다.
◇ 주차장 등 시설관리 꼼꼼히
근린상가에 투자할 때 한 가지 더 염두해야 할 점은 ‘시설관리’이다. 엘리베이터, 주차장, 청소관리 등이 대표적으로 꼽힌다. 엘리베이터, 청소관리 등은 외주업체를 활용하는 경우가 많다. 그러나 주차장이나 정화조 관리에는 상대적으로 소홀할 때가 많다.
근린상가의 주차시설에서는 주차엘리베이터를 이용해 지하에 차를 옮기는 경우가 많다. 이 같은 상황에서 주차엘리베이터 관리·조작 미숙으로 사고가 발생하는 일이 생길 수 있다.
◇ 주변환경 변화에 관심가져야
근린상가가 모여있는 상권에서는 주변환경의 변화에 민감해야 한다. 버스중앙차로제, 지하철역 개통, 새로운 주거단지 형성, 업무지역의 증가 또는 축소 등으로 인해 주변환경에 변화가 생긴다면 반드시 직접 행인들의 동선을 파악해야 한다. 변화한 입지와 자신의 건물 간 최단거리를 파악해 놓아야 임대업종 등을 전략적으로 정할 수 있다.
권성중 기자 goodmatter@viva100.com
일러스트=한예진 기자
◇ 근린상가=구분등기가 되는 상업용 건물이며, 주로 주거지 인근에 위치한 상가.
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