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| 양철승 부동산 가치투자연구소 소장. |
경매를 시작하기 위해서는 가장 먼저 ‘목표’를 설정해야 한다. 집을 살 것인가, 상가나 토지를 살 것인가를 먼저 결정해야 한다. 물론 목표를 정하기 위해서는 자신이 갖고 있는 현금 자산을 정확히 알아야 한다.
경매 물건의 권리분석 역시 중요하다. 경매는 말소기준권리와 임대차관계 분석을 정확히 이해해야 한다. 권리분석의 기준이 되는 말소기준등기 이후에 설정된 권리들은 낙찰 후 모두 소멸되는 게 원칙이다. 또 세입자 관계 분석의 경우에는 대항력 요건과 그 순위를 따져 인수여부를 따지기 때문에 기본적인 사실관계를 확인한 후에 입찰 여부를 결정한다.
최근 법원경매 현장에서 아기를 등에 업고, 경매에 임하는 젊은 주부의 풍경이 그리 낯설지 않은 시대다. 그렇지만 직접 발품을 팔아 물건을 탐방하는 현장조사와 이에 따른 물건분석을 하지 않는다면 경매가 그리 쉬운 과정은 아니다.
은퇴 이후 경매에 뛰어든 김모(53)씨는 경매 물건의 분석을 위해 물건 현장 주변 부동산을 통해 시세를 파악한다. 이때 사는 경우와 파는 경우를 가정해 시세를 조사하면 대략 경매 물건의 시세를 예측 할 수 있다. 김 씨는 끈질긴 현장조사 덕분에 최근 연이어 2개의 물건을 낙찰 받았다.
경매장에서 실제 입찰할 때는 법원 경매 현장의 분위기에 휩쓸리지 말아야 한다. 생각보다 경쟁이 심하면 생각한 액수 보다 입찰액을 더 쓸 수는 있지만, 현재 시세 보다 비싸게 사는 우를 범해서는 안된다.
초보자의 경우 입찰장 안의 수 많은 투자 인파에 질려 즉석에서 낙찰가를 높이거나 지레 겁을 먹어 포기하기도 한다. 사실 입찰장 인파는 허수도 많다. 경매 물건의 채권자 또는 세입자나 채무자 등 이해관계인과 그 가족도 많이 모인다. 입찰장 분위기에 이끌려 다니기 보다는 철저한 수익률에 의거해 입찰가를 산정하는 합리적인 입찰 태도가 필요하다.
낙찰을 받은 이후의 태도도 중요하다. 경매로 낙찰 받은 집을 방문해서 싸우기 보다는 인간적으로 이야기 하는 것이 좋다. 부드럽게 이야기하고 그래도 안되는 사람들은 명도 소송을 통해 내보낼 수 있다. 경매, 결코 쉽지는 않지만 공부하고 현장 경험을 쌓으면 은퇴 이후 평생직장도 될 수 있다.
양철승 부동산 가치투자연구소 소장
