 |
| 양철승 부동산가치투자연구소 소장 |
지난해 서울 강북에 있는 주상복합 아파트 내 상가를 분양 받은 임모(51)씨. 그는 요즘 새벽에 일어나 깊은 한숨을 쉬곤 한다. 아파트가 입주한 지 8개월이 지났지만 아직 상가 세입자를 구하지 못했기 때문. 임씨는 기대한 임대수익은 고사하고 대출 이자와 상가 관리비까지 감당하고 있어 마음고생이 이만저만이 아니다.
임씨의 사례에서 보듯 상가는 쉬운 부동산 은퇴설계 영역이 아니다. 상가 투자를 통해 은퇴를 준비하려는 사람들은 신중한 접근법이 필요하다. 상가는 상권이란 숲을 살펴봐야 하고, 상가라는 나무의 영역을 들여다볼 필요가 있다. 그만큼 상권(商圈)이 중요하다. 서울 7대 상권은 명동, 홍대, 강남역, 대학로, 신림, 건대입구, 신촌·이대 등으로 주말은 물론 주중에도 사람들로 북적인다.
숲에 있는 나무도 중요하다. 각각의 상가가 튼실해야 임대수익이 확실히 보장된다. 저금리 영향으로 상가가 과잉공급 논란이 일 정도로 많기에 옥석을 가려야 한다. 투자의 최우선 순위는 평지의 1층 상가라고 본다.
또한 상가는 다른 부동산 투자와 마찬가지로 독점적인 입지가 필요하다. 서울 강북에 사는 방모(45)씨는 가정의학과 의사였다. 필자는 방씨에게 2000세대의 아파트 단지로 들어가는 유일한 도로에 위치한 상가를 중개해 주었다. 처음 상가 내 한 사무실 규모로 작게 시작한 병원이 내과, 피부과 전문의까지 고용한 큰 규모의 병원으로 성장했다. 그 후 방씨는 아예 그 건물을 통째로 인수해 버렸다. 2000세대의 아파트 사람들을 대상으로 독점적인 위치에 점한 상가 덕에 그의 병원은 늘 환자로 붐빈다.
최근 개정된 상가임대차보호법도 주목해야 한다. 이 내용은 그동안 자영업자의 가장 큰 애로사항이었던 권리금의 보호를 위해 상가 임차인의 관리금 회수가 법으로 보호된다는 것이다. 상가 임대인은 신규 임차인에게 권리금이나 현저한 고액의 차임 또는 보증금을 요구하는 등 법률에 규정된 권리금 회수를 방해하면 손해배상책임을 지게 된다. 또한 모든 임차인이 건물주가 바뀌어도 5년간 계약기간을 보장 받는다. 하지만 임대료 상한제가 빠져 있어, 반쪽 짜리 보호법이 아니냐는 지적도 나온다.
테마 상가도 과잉공급 상태다. 시내 거리에서 보는 ‘수익률 높게 보장’이란 현수막은 과대 광고일 수 있다. ‘깡통 상가’의 위험이 도사리고 있다는 점을 늘 주의해야 한다.
기자의 다른기사보기 >
