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강남 개발이 시작된 1970년. 영화의 한 장면에서 정부 고위관리 역을 맡은 한 배우는 이렇게 이야기 한다. “서울을 옮겨보자”고 말이다. 강북 도심을 그대로 옮아 가는 것이 강남이었다.
1970년대 초반 강남은 농경문화와 도시문화가 충돌하는 기이한 공간이었다. 강남 개발 붐이 일어나면서 신식 양옥집과 다 쓰려져가는 집들이 공존하는 아직 농촌 풍경이 남아있는 곳이었다.
하지만 강남은 전국에서 가장 땅값이 비싼 곳으로 바뀌었다.
강남이 개발되면서 그곳에는 강북의 학교들이 들어섰다. 교육기관이 움직이면서 학부모들이 이사하고 인구가 급격히 늘었다. 또 공공기관을 비롯해 정부부처와 굵직한 대기업들이 자리를 잡으면서 강남은 부가가치가 높은 땅으로 변모해 갔다.
서울 강남구 테헤란로 S빌딩 661㎡ 1개 층에서 벌어들이는 B기업의 연간 매출액이 100억원이다. 한 개 층에서 B기업 만큼 벌어들인다면 이 빌딩에서 벌어들이는 연간 매출액은 2000억원이다. 강남구의 핵심 생산기지인 ‘비즈니스 1번지’ 테헤란로 빌딩들의 부가가치 생산력은 아마도 지방 공단의 수십 배에 달할지도 모른다. 부동산의 가치는 바로 부가가치 생산력에 의해 좌우된다.
강남 아파트값이 비싼 것은 편의시설과 부가가치를 생산하는 기업, 즉 오피스가 많기 때문이다.
즉 강남개발을 통해 엿볼 수 있는 부동산 투자의 지혜는 ‘부가가치 창출’이라는 점이다. 1970년 농촌 풍경의 강남만을 봤다면 과감하게 배팅하기를 주저했을 것이다. 그러나 미래 부가가치를 통찰할 수만 있다면 투자는 가능하다.
오늘날 1970년 강남과 같은 부동산 투자의 대형 호재는 쉽지 않다. 하지만 전국 곳곳에는 잠재적 부가가치를 갖고 있는 부동산이 곳곳에 숨어 있다. 다만 미래 부가가치에 대한 통찰력이 없을 뿐이다.
양철승 부동산가치투자연구소 소장
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