하지만 무조건 싼 값이라고 해서, 좋은 입지의 물건이라고 해서 낙찰을 받았다간 명도, 공실 등의 문제로 골치를 썩을 수 있다.
전문가들은 경매 투자에 대한 몇 가지 원칙을 제시한다. 많은 수익을 얻기는 쉽지 않을지라도 손해는 피해야 한다는 것이다.
먼저 물건에 대한 ‘철저한 권리분석’이 최우선 돼야 한다는 조언이다. ‘권리분석’이란 경매로 나온 부동산에 관계된 여러 사람들의 이해관계를 따져 입찰 여부를 결정하는 필수적인 과정이다. 만약 권리분석이 허술하다면 차후 이해관계에 얽혀 낙찰받고도 ‘개점휴업’에 들어가는 불상사가 일어날 수도 있다.
박진혁 다윈부동산연구소 대표는 “권리분석의 기준은 ‘시간 순’이다”라며 “부동산 등기부에 등기된 순서에 따라 권리행사를 할 수 있다는 것인데, 이 같은 순서를 염두에 두고 권리분석을 진행하는 것이 좋다”고 당부했다.
권리분석을 꼼꼼하게 끝냈다면 다음은 입찰이다. 상품가치가 높은 물건이 연속된 유찰로 감정가가 절반 이하로 떨어지거나, 신건이라도 감정가가 시세 보다 낮게 나온 물건에는 10명이 넘는 응찰자가 몰리기 일쑤다. 다음 사례에서 이 같은 상황에서의 입찰 시 주의해야 할 점을 알아보자.
지난 2013년 10월, 경기 고양시의 전용면적 84㎡ 아파트가 4번 유찰 뒤 다섯번째 경매에 나왔다. 감정가 3억5500만원에서 연거푸 최저매각가가 떨어져 8523만원(감정가의 24%)에 경매가 시작됐다.
이 물건에는 무려 32명의 응찰자가 몰렸다. 치열한 경쟁 끝에 한 응찰자에게 낙찰된 금액은 1억8100만원. 하지만 실제 이 낙찰자는 소위 ‘좋은’ 낙찰을 받은 것이 아니었다. 이 아파트에는 임차인에게 인수해야 할 1억6000만원의 인수금이 추가로 존재했다. 낙찰금 1억8100만원에 인수금 1억6000만원을 합하면 유찰되기 전 감정가와 맞먹는 수준의 금액이 된다. 여기에 취득세와 등록세까지 부수적으로 내야 할 비용까지 감안하면 절대로 좋은 결과가 아닌 것이다.
박진혁 대표는 “사람들이 몰려들 때는 이미 투자수익이 막바지에 도달했다고 보면 된다”며 “많은 응찰자가 몰리면 경쟁이 과열되며 낙찰가가 높아지기 마련”이라고 말했다.
위 사례에는 더욱 안타까운 배경이 있다. 이 아파트의 2005년 입주 당시 분양가는 5억원 가량이었다. 분명 분양가보다 싸게 낙찰받아 이득이라 여길 수 있겠다. 그러나 당시 주택경기 부진으로 같은 단지 비슷한 평형대 아파트들의 매매가는 3억~3억5000만원으로 형성돼 있었다. 낙찰자는 당장 매매차익을 노리기도 쉽지 않다.
아파트의 면적 자체는 수요자들에게 인기있는 중·소형 평형이었지만 한 번 떨어지면 다시 오르기 쉽지 않았던 당시 경기권 아파트들의 특성상 발전 가능성이 적었던 것이다.
박 대표는 “경매에 나온 물건의 최저 매각가에만 집중해 자칫 더욱 중요한 부분들을 놓칠 수 있다”며 “응찰자가 얼마나 몰리는지, 이 물건의 현재 상황은 어떤지, 발전 가능성은 있는지 등을 다각적으로 분석한 후 경매에 임해야 한다”고 강조했다.
브릿지경제 = 권성중 기자 goodmatter@viva100.com
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