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| 양철승 부동산가치투자연구소 소장. |
서울 마포구 망원동에 위치한 상가주택 건물주 B씨는 ‘1층 같은 지하1층’의 덕을 보고 있다. B씨가 소유한 건물은 법적으로는 지하 1층~지상 4층 짜리다. 그럼에도 경사진 길목에 자리잡은 이 건물 지하1층의 앞쪽은 도로와 맞닿아 있다. 실제로는 지상 5층이나 다름없는 셈이다. 또 이 건물의 지상1층~4층(표면상 2~5층)에 해당하는 연면적은 총 469.76㎡로, 대지면적인 236㎡로 나누면 용적률은 199.05%가 나온다. 제2종일반주거지역 용적률 제한인 200%를 넘지 않는다.
‘1층 같은 지하1층’에 들어와 있는 카페는 손님들이 많이 찾는 편이다. B씨 입장에서는 임대료가 밀릴 걱정 없어서 좋다. 반면 임차인인 카페 주인 역시 경사진 곳이라 보통 평지에 비해 권리금이나 임대료가 비교적 싸서 운영에 만족스러워한다.
언덕길 건물은 은퇴자에게 알짜배기 투자처가 될 수 있다. 언덕 경사를 이용해 용적률 혜택을 볼 수 있다는 점이 언덕길 건물의 장점이다. 서울지역만 해도 이른바 언덕길 상권이 뜨겁다. 역삼동 언덕길을 비롯해 이태원 경리단길, 장진우 골목 등이 꼽힌다. 젊은이들이 선호하는 홍대 상권도 구릉지 다가구주택을 상가로 리모델링하는 경우가 많다.
언덕길 건물 투자의 핵심은 ‘용적률’이다. 건축물 연면적(건물 각층의 바닥면적 합계)을 대지면적으로 나눈 비율이다. 가령 330㎡의 땅에 각층 바닥 면적이 231㎡인 3층 건물의 용적율은 210%다. 언덕길의 건물은 지하층을 쓸 수 있고, 이 면적이 용적률에 포함되지 않기에 혜택을 볼 수 있는 것이다.
다만 모든 언덕길 건물의 지상층이 지하로 인정받는 것은 아니다. 해당 층 높이 50% 이상이 지하에 묻혀야 지하층으로 분류된다. 지하층 계산 방식이 복잡하고 건물 마다 여건이 다르기에 투자자 입장에서는 주의를 기울어야 한다.
특히 언덕길 건물의 경우 주차공간을 확보하지 않아 낭패를 보는 경우가 있다. 등기상 지하 1층으로 돼있는 건물 저층부에 주차공간을 설치해야 하는데 건물주가 수익성을 높이기 위해 테라스로 개조해 임대를 놓는 경우 불법 건축물로 제재 받을 수 있다. 이를 방비하기 위해서는 투자하기 전에 구청 등에 확인 하는 등의 절차를 꼭 밟는 것이 중요하다. 역발상의 아이디어를 갖고 언덕길 건물 투자에 주목해 보자.
