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| 양철승 부동산가치투자연구소 소장 |
서울 동작구 흑석동에 위치한 한 조그마한 상가 1층에는 카센터가 들어서 있었다. 건물주인 한모(52)씨는 상가 1층 카센터 임차인과 재계약을 하지 않기로 했다. 카센터 운영이 잘 안되다 보니 몇 개월간 임대료도 못내는 상황에 계약해지에 이른 것이다.
한씨는 새로운 임차인을 찾느라 단골 개업공인중개사와 의논하던 중 업종 변경, 즉 주변에 커피전문점(카페)이 비교적 적다는 것에 착안해 카페 임차인을 물색하기로 했다. 요즘 대세인 카페를 희망하는 임차인이 쉽게 나섰고, 임차인 주도로 카센터 내부는 획기적인 리모델링후 아주 멋진 카페 공간으로 탈바꿈했다.
노후된 기존 상가를 리모델링하면 임대 수익면에서 큰 효과를 볼 수 있다.
당신이 임차인 입장에 서 보자. 기왕이면 설비도 좋고 건물도 깨끗한 새 건물에 들어가고 싶은 것이 손님들의 마음 아니겠는가.
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| ‘100세 시대 부동산은퇴설계’, 양철승 부동산가치투자연구소 소장 저. |
상가의 노후화를 대비한 리모델링도 필요하지만 주변 환경의 변화에도 주의를 기울어야 한다. 주변 지역에 대규모 아파트촌이 들어서 상권이 확대돼 간다든가, 일부 주택가가 상업지역으로 더욱 변화한다든가 하면 리모델링은 더욱 절실해진다.
최근 문화 거리로 젊은층의 대표 상권으로 부상한 홍대만 해도 단독주택을 개조한 상업공간들이 크게 증가하고 있다. 가로수길이나, 혜화동, 방배동 등 단독주택을 이색적인 카페 분위기로 만드는 리모델링이 한창인데, 이것은 기존 상권에서 확대돼 자연스레 생겨나는 현상이다.
상가를 리모델링할 경우 건물의 용도변경 절차도 중요하다. 각 시설군 사이를 뛰어 넘어 용도변경을 하는 경우에는 신고만으로 가능하며, 건축물 대장에 기재하는 경우는 용도군만 적으면 된다.
가령 ‘편의점’ 같이 세부용도를 일일이 기재하는 것이 아니라 ‘근린생활시설’이라고만 적으면 된다. 같은 용도군내에서 건물 용도를 바꾼다면 별도로 건축물 대장을 고치지 않고도 쉽게 용도 변경이 가능하다.
만일 해당관청의 신고나 허가를 받지 않고 건축물을 용도 변경하여 사용한다면 이를 해당관청에서 알게 되면 공사중지 명령이 나온다. 이를 무시하고 강행하면 과태료를 물어야 한다.
또한 공사가 완료되어도 건축물 관리대장 및 등기부등본에 증·개축한 부분을 등재할 수 없다.
상가를 적절하게 리모델링 한다면 당신의 부동산 부가가치는 몇 배 늘어날 수 있다.
양철승 부동산가치투자연구소 소장
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