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| 양철승 부동산가치투자연구소 소장 |
지난 토요일 오후 부동산 세미나를 청강한 한 여인이 강연후 상담을 신청했다. 상담실 문을 열고 들어오는 여인의 얼굴에는 수심이 가득했다. 그 여인은 한참을 망설이다가 말문을 열었다. 몇 개월후 이혼을 하는 그녀는 재산분배를 통해 서울 동대문역 근처에 있는 단독주택을 확보했다고 한다. 그런데 앞으로 유일한 재산인 단독주택을 갖고 어떻게 살아갈지가 막막하다는 것이 그녀의 근심거리였다. 고정수익이 없다는 것이다.
필자는 그녀에게 주택이 아닌 사무실로 용도를 바꾸고 임대를 하면 수익성을 높일 수 있다고 조언했다. 낡은 건물을 헐고 신축을 하는 방법도 있지만 공사비를 감당할 여력이 없는 그녀이기에 상대적으로 비용이 저렴한 리모델링을 통한 용도변경이 적절한 전략이었다.
용도변경은 낡거나 주변 환경과 어울리지 않는 건축물의 용도를 바꾸는 것을 말한다. 증축을 하거나 내부 구조를 크게 바꾼다는 점에서 리모델링과 같다. 그러나 건축법에서 리모델링이란 용도를 변경하는 것이 아니라 건물의 수명을 연장하는 개념이다.
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실제로 서울 도심에서는 용도변경하는 건물들이 우후죽순 나오고 있다. 오피스빌딩, 테마상가, 모텔 등이 호텔로 용도를 바꾸는 경우가 많다. 강남권 이면도로에서는 상업용 건물을 주거시설로 용도변경하는 사례도 있다. 이밖에 서울 합정동, 상수동, 연남동, 건대입구역 먹자골목 등의 단독주택지들이 상권 확대에 힘입어 대거 상가주택으로 변신하는 것도 용도변경의 예이다.
용도변경의 가장 큰 장점은 죽어가는 건물이나 거리를 활성화 시킬 수 있다는 점. 기존 건물을 재활용하는 만큼 자원 재활용 측면에서도 유리하다. 하지만 법에서 정한 용도지역·지구에 적합한 시설만 들어설수 있다는 점은 한계라고 본다.
매매차익만 바라보는 부동산 투자의 시대는 지났다. 현재 부동산의 용도변경을 통한 리모델링후 부가가치를 높이는 것이 현재와 앞으로의 부동산 투자전략이 될 수 있다.
양철승 부동산가치투자연구소 소장
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