정년을 2년 가량 앞두고 있는 김오성(57세·가명)씨는 1년 전 서울 한 산업단지 내 지식산업센터 상가 3층의 198㎡규모 점포를 3억원에 분양받았다. 보유현금 2억원에 1억원은 은행융자를 이용했다. 연 4%의 이자비용과 입점중인 점포 보증금(5000만원)등을 제외한 연 수익은 2000만원. 수익률은 실 투자금(1억5000만원)대비 13.33%에 달한다.
현재 이곳엔 퓨전음식점이 성업중이다. 김씨는 “소득이 높은 젊은 직장인이 많은데다 구내식당 없는 중소기업이 대부분이라, 같은 건물 직장인들이 많이 찾는다”며 “투자금이 많이 드는 1층을 고집할 이유가 없었다”고 말했다. 또 김씨는 “임차인이 권리금을 줄테니 점포를 팔 생각 없냐고 했지만 당분간 매도할 생각은 없다”고 덧붙였다.
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최근 저금리가 지속되자 은행 금리보다 높은 수익이 나오는 수익형부동산에 관심이 높아지고 있다. 특히 투자가 수월해 상가와 오피스텔 등이 투자자들의 인기를 끌고 있지만 아직도 많은 사람들은 상가의 경우 1층에, 오피스텔이나 기타 수익형 상품은 상층부에 투자를 해야만 성공적인 투자라는 생각을 가지고 있는 경우가 많다.
물론 상가의 경우 상층부보다는 1층이 임차 업종도 다양하고 가시성과 접근성면에서 좋으며 오피스텔의 경우 상층부에 투자를 해야 더 나은 수익이 보장이 될 수는 있으나 최근에는 과거에 비해 1층 분양가가 타 층에 비해 높아 임차업종이 1층 기피현상과 수익률 하락으로 빈번히 일어나고 있다. 소액투자처로 주목을 받는 오피스텔도 같은 면적을 기준으로 할 때 저층부와 상층부의 분양가는 적게는 1000만원, 많게는 3500만원까지 차이가 나지만 임대료 차이는 월 5~10만원에 불과하다.
이에 따라 최근 1%라도 더 수익이 날 수 있는 ‘역발상 투자’에 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 역발상 투자란 말 그대로 정석이나 원칙이 아닌 발상을 전환하는 청개구리식 투자를 말한다.
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이런 현상이 나타나자 상가업계도 발빠르게 움직이고 있다. 상층부를 분양받는 투자자와 임차인을 위해 테라스를 독점으로 제공해 실사용면적을 제공하거나 상층부 업종의 고객 유치를 위해 엘리베이터를 늘리고 지하층에 이동이 힘든 노약자들을 고려해 엘리베이터를 설치해주는 현장도 늘고 있는 것이다.
상가업계에 따르면 주요 택지지구에 분양된 근린상가 1층 수익률은 총 투자금의 30%정도 융자를 받는다고 가정할 때 평균 6~8%, 지하층, 2층 및 3층이상 층의 수익률은 이보다 1%포인트 높은 7~9%정도로 나타났다.
이처럼 상가 지하층 또는 상층부의 선호도나 수익률 모두 높아진 이유는 1층상가의 높은 분양가 때문이다.
장경철 이사는 “실제 내수 불황으로 투자자들이 ‘접근성 좋다’고 알려진 1층으로만 몰린 현상은 저층 분양가를 상대적으로 끌어올린 주범이 됐다”고 말했다.
이에 따라 본래 1층에 있을법한 업종분포에도 변화가 일고 있다. 1층을 차지했던 대표적인 업종들인 은행, 약국, 부동산 등과 같은 1층 전용 업종들이 하나 둘씩 윗층으로 이동하더니 최근엔 2층 등에 은행이나 약국, 부동산 등이 자리 잡는 게 보편화되는 추세를 보이고 있다.
권성중 기자 goodmatter@viva100.com
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