초저금리 기조가 지속됨에 따라 수익형 부동산에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 수익형 부동산시장은 과거에 비해 다양해져 적게는 수억원, 많게는 수십억원에 이르는 투자 상품이 존재한다.
장경철 부동산센터 이사는 투자자 개개인의 여유자금에 따라 수익형 부동산 상품 투자를 달리 해야 한다고 조언한다. 또한 발품을 팔아 투자자의 자금사정에 맞는 수익형 부동산 상품을 찾는다면 안정적인 ‘연금형’ 부동산이 될 수 있다는 설명이다.
부동산센터는 투자에 적합한 여유자금 1억~2억원부터 20억~50억원까지의 수익형부동산 상품을 소개한다.
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◇1억~2억원 소형 오피스
오피스텔은 부동산 투자 중에서도 은퇴 후 재테크 수단 1순위로 꼽힌다. 그러나 최근 투자자의 높은 관심을 반영하며 분양가는 오르는 반면 임대 수익률은 하락하고 있는 추세다. 실제 서울지역 오피스텔 임대수익률은 6개월째 내림세로 나타났다.
전문가들은 단순히 수익률만 보고 오피스텔 투자에 나서는 것은 금물이라고 조언하고 있다. 오피스텔 임대수익으로 저금리를 탈피하려는 투자자는 투자 전 실질 수익률을 따져보고 공실률과 세금의 함정에도 빠져선 안된다는 설명이다.
수년 전 도심에서 공급된 소형 오피스들은 현재 수익률이 연 7~8% 수준을 유지하고 있는 것으로 알려졌다. 서울·수도권에 새로 업무지구나 산업단지가 형성되면서 오피스 상품이 꾸준히 나오고 있고 기본적으로 대기업 계열사와 협력사의 수요가 있으며 개인이 운영하는 소규모 업체도 생겨나고 있어 입지만 좋으면 수요는 탄탄한 편이다. 공급면적대비 전용면적이 넓다는 것과 사무 공간을 넓게 사용할 수 있는 장점이 있다.
◇6억~9억원 신도시 상가
신도시나 택지지구 1층 상가도 인기가 높다. 하지만 신도시나 택지지구는 상권조성 기간이 적게는 3년 정도 소요되므로 장기적인 투자가 요구된다. 역세권 상가는 풍부한 유동인구를 확보한다는 장점이 있지만 투자금액이 많이 소요되고 업종간 경쟁이 치열하다. 신설 노선의 개통으로 환승역이 늘고 있다. 따라서 출구별로 유동인구가 달라지기 때문에 메인 출구를 선택해야 한다.
노점상이 역을 중심으로 어떻게 분포돼 있는지를 보면 이를 확인할 수 있다. 노점은 유동인구가 많아 장사가 잘 될 만한 곳에서 운영되는 게 보통이다. 그 지역 토박이거나 오랜 거주자인 경우가 많아 지역상권 흐름에도 밝다. 유명 의류대리점이나 프랜차이즈 업종이 입점한 출구 쪽도 주목할 만하다. 통상적으로 본사에서 동선 입지가 뛰어난 곳이 아니면 허가를 내주지 않는다. 출구에 다양한 노선의 버스정류장이 있으면 환승으로 유동 인구가 많아진다. 비역세권 등 지역으로 이동하는 게 용이해서다.
마지막으로 영화관ㆍ백화점ㆍ할인점 등 대형편의시설, 관공서 위치도 확인해야 한다. 집객효과가 뛰어난 대형 건물로 인해 유동 고객을 유입하기가 수월하기 때문이다. 최근 수도권만 하더라도 환승역이 늘어나 분양업체에서 환승역을 강조한 홍보를 하고 있다. 그러나 지하철과 직접 연결되거나 초역세권 입지라고 해도 출구별 유동인구를 파악하지 못하면 투자에 실패할 확률이 높다. 때문에 직접 현장에 가서 예상 유동인구를 파악하는 게 중요하다.
◇20억~50억원 중소형 빌딩
저금리로 소형 상가건물의 인기가 높다. 50억원 이하의 중소형은 개인 투자 많은 것으로 나타났다. 수익률 높고 환금성도 좋기 때문이다.
강남지역의 경우 연간 임대수익률이 3~4%대, 강남 이외 지역은 4~5% 정도는 가능하다고 보고 있다. 특히 일반 상가나 오피스텔과 달리 중소형 빌딩은 향후 땅값 상승에 따른 매각차익까지 기대할 수 있어 주요 투자처로 주목 받고 있다.
아울러 최근 4~5년간 지속되고 있는 주택경기 침체와 저금리 기조가 맞물려 고가 주택보다 투자환경이 더 좋아졌다는 분석이 나온다.
물건별로 차이는 있지만 대체로 빌딩을 담보로 은행 대출을 받을 경우 2% 후반대의 금리로 자금을 동원할 수 있다. 국민주택기금 지원을 받는 디딤돌대출 금리보다 유리하다.
전문가들은 중소형 빌딩에 투자할 때 가장 고려해야 할 점은 입지라고 입을 모은다.
장경철 부동산센터 이사는 “사무실로 주로 쓰이는 대형 오피스빌딩과 달리 중소형 빌딩은 사무실과 소매용 상가가 결합된 경우가 많은 만큼 주요 상권에 위치해 있어야 한다”고 조언했다.
권성중 기자 goodmatter@viva100.com
