[비바100] 경매물건 리모델링… 삶의 여유 찾아주는 '다가구주택'

양철승 부동산가치투자연구소 소장. ‘100세 시대 부동산 은퇴설계’의 저자.

필자가 살고 있는 동네에 바비큐 치킨집을 운영하는 P씨. 

그는 9년째 한 자리에서 치킨집을 운영하고 있는데, 바비큐와 맥주 맛이 좋아 단골손님도 많고 꾸준하게 장사가 된다.

한 골목에도 몇 개씩 치킨집이 있는 요즘 상황에서 P씨의 바비큐 치킨집이 잘 되는 요인은 무엇일까?

그것은 양과 질적으로 괜찮은 바비큐 치킨과 맥주 맛 덕분이다. 

이를 달리 말한다면 P씨가 이윤은 적게 남기지만 많이 팔다 보니 수익도 나름 난다는 셈법이고, 이는 P씨의 여유 있는 치킨집 운영 노하우 덕분이다.

그를 경제적으로 여유 있게 만든 것은 10년 전 경매를 통해 구입한 다가구 덕분이다. 

서울 수색 지역에 위치한 다가구는 당시만 해도 입지조건이 그다지 좋지 않았다. 

그러던 중 상암 월드컵경기장을 매개로 지역적인 호재가 겹쳐, 임대 수요가 넘쳐나고 있다. 

당연히 매매시세도 큰 오름세를 보이고 있다. P씨는 4층짜리 12가구가 사는 다가구의 4층에 거주하면서 월세 수입을 받고 있다. 그의 부동산 은퇴설계는 이미 끝난 셈이다. 

거주와 임대수익 창출이 가능한 부동산 중의 하나가 ‘다가구 주택’이다. 

다가구는 집주인이 거주하면서 나머지 가구에 세를 주고 임대수익을 올리는 구조라서 한 번 고려해 볼 수 있는 대표적인 부동산 은퇴설계 수단이다.

다가구는 경매로 싸게 구입해야 한다. 그 다음 리모델링을 통하면 최고의 재테크가 가능하다. 이를 위해 가장 먼저 다가구 투자대상 물건을 잘 골라야 한다. 

다가구는 여러 세대가 모여 산다. 따라서 권리분석이 중요하다. 다가구에 거주하는 선순위 임차인이 있는 경우 세입자가 경매를 통해 배당받지 못하면 낙찰자가 전액 인수해야 한다. 

또 유치권이 있는 특수 경매물건을 리모델링하면 수익률이 높을 수 있지만 위험이 크기 때문에 꼼꼼한 현장조사는 필수다. 

향후 리모델링하기 위해서는 입찰 전 낙찰 받을 물건의 도시계획 확인원과 토지(건물) 대장을 통해 용적률, 건폐율 등 부동산 공적 제한사항을 확인해야 한다.

또한 건물 노후 정도와 개조 후의 사업성 검토가 충분히 이루어져야 한다. 투자 대상 다가구의 주요 구조부가 부실하면 리모델링 자체가 불가능할 수 있다. 이에 따라 20년 미만의 준공된 다가구를 선택하는 것이 좋다. 입찰 전 미리 건축설계 사무소에 의뢰해 증·개축이 가능한지 알아보는 것도 필요하다.

양철승 부동산 가치투자 연구소장