[양철승칼럼] 부동산 관리 트렌드가 뜬다

양철승 부동산가치투자연구소 소장. ‘100세 시대 부동산 은퇴설계’의 저자.

과거 부동산 투자가 활발했을 때는 부채를 동원해서라도 아파트를 사서 부동산 가격 상승을 노렸다. 하지만 경제와 인구가 저성장, 고령화 되는 오늘날 사회에서는 수익형부동산을 통한 현금흐름을 타는 ‘관리’의 개념이 대두되고 있다. 주택 임대차 시장에서 반월세와 월세가 강세를 보이고 있는 것도 이와 맥락을 함께 한다. 향후 30년 안에 한국에만 있는 독특한 부동산 문화였던 ‘전세’는 사라질 것으로 보인다.

부동산과 밀접한 변수가 인구와 소득이다. 먼저 인구를 보면 한국 사회의 본격적인 고령화가 진척되면서 전체 인구는 줄어드는 반면, 노인인구와 1인 가구수는 크게 늘어나고 있다. 소득면에서도 양극화가 더 심해진다. 또 부동산도 값이 오르는 물건과 떨어지는 물건의 격차가 더 날 것으로 보인다.

이러한 객관적인 지표와 환경은 부동산의 키워드를 개발의 개념에서 관리의 개념으로 바꾸고 있다. 또한 과거 부동산이 소유하는 것 이었다면 이제는 사용하는 것으로 변화되고 있다. 수익형부동산이 대세이긴 하지만 관리를 잘못할 경우 고생형 부동산으로 바꿜 가능성이 크다.

일반적인 부동산 관리는 ‘관리주체’가 누구냐에 따라 크게 3가지 방식으로 나눌 수 있다. 먼저 자가관리다. 소유자 자신이 소유하고 있는 건물을 직접 관리하는 방식으로 단독주택, 소규모 공동주택, 소형빌딩에 많이 적용되며 소유주가 직접관리함 으로서 관리비가 절약되고 의사결정이 빠른 장점이 있다.

두 번째, 위탁관리는 소유주가 전문자산관리회사에 부동산관리를 위탁하는 방식이다. 주로 기관투자가가 소유하고 있는 대현빌딩, 대기업 사옥, 대형상가에서 많이 적용되고 있다. 위탁관리의 장점은 소유자는 본업에 전념할 수 있고 빌딩관리의 전문성으로 자산가치가 향상되며 관리업무의 매너리즘화가 방지된다.

마지막으로 혼합관리를 들 수 있다. 자가관리와 위탁관리를 혼용하는 방식으로 소유주가 임대차 업무와 영역계약 등 중요 부분을 직접관리하고 시설, 청소, 경비, 주차관리 등 기술적인 업무를 위탁하는 방식이다. 부동산도 관리의 시대인 것이다. 

양철승 부동산가치투자연구소 소장