[양철승칼럼] 가계부채대책에 따른 대출의 활용은?

양철승 부동산가치투자연구소 소장. ‘100세 시대 부동산 은퇴설계’의 저자.

금리, 환율, 유동성으로 대표되는 거시경제의 흐름은 부동산 시장에 큰 영향을 끼친다. 올해 상반기에는 금리가 낮아지면서 가계대출의 비중이 높아지고 부동산 거래가 활기를 띠었다.

이처럼 금융정책은 롤러코스터 식의 변화를 동반하기에 부동산 투자시 주의해야 한다. 

실제로 대출 규제인 총부채상환비율 (DTI)과 담보대출인정비율( LTV)은 주택 부문으로 투입되는 자금 수준을 관리하는 유의미한 정책이다. 

지난해 정부는 경기 활성화를 목적으로 DTI와 LTV를 완화했다. 이 정책은 2015년 한 해 부동산 거래량을 매우 큰 폭으로 증가시켰다. 몇 년 간 부동산 침체를 만회하기라도 하듯 대출 정책의 규제 완화가 시장의 활황기를 가져온 것이다.

이처럼 대출 활성화에 따른 역작용으로 가계대출이 증가하자 정부는 발빠르게 가계부채대책을 내놓고 속도조절에 나섰다.

개인의 입장에서는 주택담보대출에 대한 현명한 선택이 필요하다. 대출 초기에 이자를 조금만 내다가 거치기간이 만료되면 지불액이 커지는 풍선식 대출은 위험하다.

그러나 지금까지 풍선식 대출 구조로 내 집 마련을 해 온 우리다. 부동산 위기를 돌파하기 위해서는 이러한 풍선식 대출 방식이 아닌 원금과 이자를 함께 갚아 나갈 수 있는 원리금 상환 대출방식 등이 합리적이다.

가계에서도 어쩔 수 없는 대출을 받았다면 한 달씩, 조금씩이라도 원금을 갚아 나갈 수 있는 대출 상환방식으로 갈아타야 한다.

최근 필자와 함께 프로젝트를 진행하는 한 외주 프리랜서 한 분이 대출을 끼고 아파트를 장만했다. 금리에 대한 걱정이 없냐고 물으니, 10년 대출 기간의 원리금과 이자를 함께 갚아나가는 고정금리를 받았다며, 자신의 집을 가져 행복하다고 뚝심있게 대답했다. 정부의 금융정책에 일희일비 하지 말고, 자신의 처지에 맞는 부동산 투자가 필요한 때다.

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[양철승칼럼] 부동산 관리 트렌드가 뜬다

최종 기사입력 2015-08-16 08:43

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양철승

양철승 부동산가치투자연구소 소장. ‘100세 시대 부동산 은퇴설계’의 저자.

과거 부동산 투자가 활발했을 때는 부채를 동원해서라도 아파트를 사서 부동산 가격 상승을 노렸다. 하지만 경제와 인구가 저성장, 고령화 되는 오늘날 사회에서는 수익형부동산을 통한 현금흐름을 타는 ‘관리’의 개념이 대두되고 있다. 주택 임대차 시장에서 반월세와 월세가 강세를 보이고 있는 것도 이와 맥락을 함께 한다. 향후 30년 안에 한국에만 있는 독특한 부동산 문화였던 ‘전세’는 사라질 것으로 보인다.

부동산과 밀접한 변수가 인구와 소득이다. 먼저 인구를 보면 한국 사회의 본격적인 고령화가 진척되면서 전체 인구는 줄어드는 반면, 노인인구와 1인 가구수는 크게 늘어나고 있다. 소득면에서도 양극화가 더 심해진다. 또 부동산도 값이 오르는 물건과 떨어지는 물건의 격차가 더 날 것으로 보인다. 

이러한 객관적인 지표와 환경은 부동산의 키워드를 개발의 개념에서 관리의 개념으로 바꾸고 있다. 또한 과거 부동산이 소유하는 것 이었다면 이제는 사용하는 것으로 변화되고 있다. 수익형부동산이 대세이긴 하지만 관리를 잘못할 경우 고생형 부동산으로 바꿜 가능성이 크다.

일반적인 부동산 관리는 ‘관리주체’가 누구냐에 따라 크게 3가지 방식으로 나눌 수 있다. 먼저 자가관리다. 소유자 자신이 소유하고 있는 건물을 직접 관리하는 방식으로 단독주택, 소규모 공동주택, 소형빌딩에 많이 적용되며 소유주가 직접관리함 으로서 관리비가 절약되고 의사결정이 빠른 장점이 있다.

두 번째, 위탁관리는 소유주가 전문자산관리회사에 부동산관리를 위탁하는 방식이다. 주로 기관투자가가 소유하고 있는 대현빌딩, 대기업 사옥, 대형상가에서 많이 적용되고 있다. 위탁관리의 장점은 소유자는 본업에 전념할 수 있고 빌딩관리의 전문성으로 자산가치가 향상되며 관리업무의 매너리즘화가 방지된다.

마지막으로 혼합관리를 들 수 있다. 자가관리와 위탁관리를 혼용하는 방식으로 소유주가 임대차 업무와 영역계약 등 중요 부분을 직접관리하고 시설, 청소, 경비, 주차관리 등 기술적인 업무를 위탁하는 방식이다. 부동산도 관리의 시대인 것이다. 

양철승 부동산가치투자연구소 소장