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| 전은규 대박땅꾼의 부동산연구소 소장. |
수도권 외 지역의 토지에 투자하는 것은 소액투자를 위함이 대부분이다. 당장 큰 차익을 노리기 보다는 길게 보고 땅이 가지고 있는 미래가치에 투자하는 것이다.
대게 토지투자를 할 경우의 투자금은 지목별로 크게 달라진다. 3.3㎡로 환산했을 때 가장 저렴한 토지투자 지목은 임야로, 지목순으로 살펴보면 임야<농지(밭·논 등)<대지 순으로 가치가 점점 높아진다. 물론 평균적인 것이고, 지역적 개발 호재 등을 제외했을 때의 이야기다.
토지투자시 가장 많이 투자하게 되는 것은 ‘농지’이다. 임야는 경사도와 자라나는 나무 등의 존재로 개발시 추가적인 비용이 많이 들며, 대지는 무엇이든 바로 개발할 수 있지만 투자시 진입장벽이 임야와 농지에 비해 높기 때문이다.
반면 농지, 그 중에서도 밭은 지목변경과 개발 등이 용이해 소액토지투자자들에게 큰 인기를 끌고 있다. 필자는 이런 농지를 대상으로 활용할 수 있는 몇가지 사업에 대해 이야기 해보고자 한다.
첫째로는 주말농장이다. 주말농장은 소액, 소형 토지투자에 임할 때 주로 사용하는 농지취득 방법 중의 하나다. 주말농장은 농취증만 있으면 사업이 용이해 신도시 및 개발호재 지역 등지에서 손쉽게 열 수 있다. 실제로 개발호재가 많은 지역, 중간에 주말농장이 늘어나고 있다면 그 지역은 개발 가능성이 매우 높다고 해석이 가능하다.
두번째로는 농가주택을 이용한 펜션사업이다. 토지투자를 하다 보면 농가주택이 포함된 토지에 투자하는 경우가 더러 존재한다.
만약 내가 투자한 곳이 관광지와 가깝거나, 주변 자연경관이 좋다면 펜션사업을 진행해 보는 것도 좋다. 단. 소액으로 진행할 시에는 ‘농어촌 민박’에 해당되도록 하는 것이 좋다.
농어촌 민박에 해당되기 위해서는 건축물 연면적이 145.2㎡ 이하여야 하며, 펜션의 방이 7실 이하여야 한다. 더불어 주인이 직접 토지투자지 근처에서 살거나 주소지를 이전하거나 현지인에게 위탁하여 운영해야 한다. 이런 방식으로 운영하면 연 1200만원 정도의 소득세를 감면 받을 수 있다.
단, 농어촌 민박 기준을 넘을 경우 숙박업에 해당돼 종합소득세, 부가세를 납부하는 등의 규제가 따르며, 펜션 과잉공급 지역인 경우에는 주변의 입지와 수요분석을 철저히 해야 할 것이다.
전은규 대박땅꾼의 부동산연구소 소장
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