[정연수 칼럼] 왜 땅투자에 실패하는가

정연수 대박땅꾼 부동산연구소 부소장

‘땅’은 가장 기초적인 투자 수단이다. 세계의 개발도상국들의 선진화와 동시에 각종 산업발달과 의학 발달로 세계의 인구는 점점 늘어나고 있다. 땅이 더 필요해진다는 의미다. 건물의 감가상각 법칙과는 달리 땅의 가치는 꾸준히 오를 것이다.

그렇다면 왜 사람들은 땅투자에 실패해 쓴 맛을 보게 되는 것일까. 위의 논리대로라면 분명 땅 투자에 실패하는 일은 절대 없지 않는가. 그 이유는 바로 여기에 있다.

첫 번째는 ‘터무니 없는 투자 기간’ 탓이다. 정상적인 토지 가치가 상승하려면 적어도 3년 이상을 봐야 한다. 때때로 단기간 1년 이내에 수익을 보려는 x투자자들이 더러 있다. 땅의 시세는 결과적으로는 시간이 지남에 따라 오르는 게 맞지만 등락을 반복하는 것이 당연한 이치다. 만약 1년 이내에 땅의 가치가 오른다고 해도 그 규모가 수 만 ㎡가 아닌 이상 재미를 보기는 힘든 것이 당연하다.

두번째는 ‘거품이 낀 토지를 구매했을 때’다. 땅은 물건과는 다르다. 물건은 쓰면 쓸수록 그 가치가 떨어지나 땅은 시간이 지나면 지날수록 그 가치가 오른다 투자에 관심이 있는 자들이라면 무릎, 어깨라는 말을 들어본 적이 있을 것이다. 이미 토지의 가치가 오를대로 올라 어깨 이상에 와 있다면 사 봤자 의미가 없다. 수 십 년의 시간이 지나도 그 가치가 별로 오르지 않기 때문이다. 기회비용을 잃는 것이다.

세번째는 ‘기획부동산의 횡포’에 걸려들었을 때다. 이것은 사실 토지를 잘 모르는 이들이 범하는 오류다. 욕심은 있지만 투자 공부는 너무도 복잡해 보이는 이들은 전문가의 힘을 빌리려 하기 마련이다. 토지는 건축이 되어야만 가치가 있다. 건축이 가능하려면 토지 옆에 도로가 붙어 있어야 한다. 그런데 이 기획부동산들은 교묘한 수법을 사용해 헬리콥터 땅(도로가 없어 내 토지에 가려면 헬리콥터를 타고 가야 한다는 속설)을 심지어 시세보다 비싸게 팔아치운다. ‘나는 아니겠지’ 싶겠지만 필자에게 문의 전화를 하는 절반 가까운 회원들은 기획부동산에게 땅 매매 권유를 받았거나 이미 당한 상태다.

이외에도 땅투자를 실패하는 요인은 많다. 적어도 실패하지 않으려면 ‘실패하는 사람들의 경험담’을 듣고 하지 않으면 된다.

정연수 대박땅꾼 부동산연구소 부소장