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| 전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장 |
서울 인구 1000만명 시대가 막을 내렸다. 극한으로 치닫는 전세대란은 서울시가 견고하게 다져놓은 1000만 시민의 벽을 허물어 버렸다. 앞으로 40년간 100만명 가량이 더 빠져나갈 것으로 보인다고 통계청은 발표했다.
이런 상황에서 과연 서울 부동산에 대한 맹목적인 투자가 답일지는 의문이다.
우선 서울을 중심으로 만들어진 교통망은 매우 뛰어난 편이다. 수도권에서 서울로 향하는 통근 버스와 전철에 몸을 실은 사람들의 발걸음. 그리고 그들이 서울이라는 도시에서 소비하는 경제규모는 실로 어마어마하다. 부동산은 교통망이 편리하며 직장과 학교의 접근성이 중요한데, 서울은 대부분이 역세권이라고 할 수 있을 정도로 훌륭한 입지를 계속해서 창출해 내고 있다.
필자는 부동산 투자지역에 있어 서울 만이 정답은 아니라고 생각한다. 불패의 서울이 아니다. 서울 지역중에서도 살아남는 지역만 살아남을 것이다.
이것이 지역의 특수성인데, 대표적으로 강남이 그러하다.
향후 몇 십 년 안에 통계청이 발표한 것처럼 인구수는 점점 감소할 것이다.
이는 오래전부터 예견되어왔던 바다. 최근 청와대 이전 내용이 나와 술렁이는 세종시가 만들어진 배경 역시 서울에 집중된 인구와 각종 주요기관들 등을 이전켜 균형이 맞는 지역발전을 이룩하기 위함이었다. 국토계획에서 발표하는 각종 지역의 혁신도시, 기업도시 등 역시 서울에 집중된 자본과 부동산과 인구를 분산시키기 위해 마련된 정책들이다. 지금은 유령도시니, 효율성이 없다느니 단점들이 쏟아져 나오고 있지만 그 기본에는 ‘균형발전’이 있었다.
과거의 강남처럼 하루 아침에 몇 십 배가 뛰어버리는 부동산 시장은 앞으로 없을 것이다. 단 국가의 큰 정책상 앞으로도 서울의 과부하를 경계하는 정책이 이어짐에 따라 몇 몇 지역경제는 활성화 될 것으로 보인다.
우리가 찾아야 할 것은 활성화 될 지역이 어디냐다. 그리고 필자는 그 큰 흐름에서 서울 일부 지역을 제외한 이제야 빛을 보는 지역들이 세종시, 평택, 당진, 새만금이라고 보는 것이다.
정리하자면 서울 일부 유망한 지역에 수익형부동산을, 앞으로 사람이 모일 곳, 기반시설이 갖춰질 곳, 정부가 힘을 보탤 곳에 토지투자를 해야 한다는 뜻이다. 그것이 가장 기본적인 부동산투자 노하우가 될 것이다.
전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장
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