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| 전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장 |
국가와 부동산은 뗄 수 없는 관계다. 사실상 국가 경기부양책의 핵심은 부동산 관련 정책이기 때문이다.
이는 비단 우리나라만의 이야기는 아니다. 일본, 미국, 캐나다 등 역시 2000년 이후 부동산 가격이 꾸준히 상승하고 있다. 그러나 선진국들과의 차이점이라면 우리나라는 자산이 부동산에 ‘올인’돼 있다는 것이다. 매년, 매 분기별로 새롭게 등장하는 경기부양책은 우리의 투자 전략을 매번 수정하게 만든다.
그렇다면 부동산 정책과 투자전략에 관한 불문율은 없을까. 그것은 바로 ‘골리앗과의 싸움을 피하라’다.
우리는 가끔 큰 착각을 한다. ‘국가를 상대로 많은 이익을 얻어낼 수 있을 것’이라고 말이다. 물론 뉴스에서 전해지는 이런 소식들이 토지 투자자와 수익형부동산 투자자의 희망을 자극한다. 그러나 이것은 ‘이슈거리’에 지나지 않는다. 언론은 평범한 것을 취재하지 않는다. ‘드문 일’이기에 이슈가 된 것이다.
토지의 경우 개발계획에 따른 토지수용을 골리앗과 싸움으로 볼 수 있다. 토지수용을 두려워 하는 이유는 자신이 기대하는 시세가 아닌 부동산가격공시와 감정평가액을 산술평균한 금액으로 결정돼 이를 기준으로 보상금이 나오기 때문이다. 물론 일부 투자자들은 애초에 하자가 많은 토지에 투자해 수용금액으로 이득을 보는 경우 역시 존재하지만, 이 역시 쉬운 일은 아니다.
수익형부동산이라고 다를까. 수익형부동산에 투자하는 이들은 이따금 신도시라는 호재를 보고 급한 마음에 덜컥 상가나 빌라 등에 투자하는 경우가 적지 않다. 국가가 보여준 ‘신도시’라는 미래는 국가의 청사진이지 투자자의 청사진은 아니다.
최근 국가의 주거정책은 월세화·소형화가 됨에 따라 뉴스테이 사업 등이 확장돼 가는 중이다. 뉴스테이 사업이 크게 자리잡는 곳에 당신이 투자한 주거용 수익형부동산은 과연 어떤 영향을 미칠까. 그것은 긍정적인 영향일까? 아니다. 실거주자들은 오히려 국가가 지원하는 월세를 살지언정, 일반 빌라나 원룸이 그에 비해 경쟁력을 가지고 있지는 않다.
즉 국가와의 힘겨루기를 할 생각보다는 국가의 정책을 ‘활용’하는 편이 좋다는 것이다. 토지는 수용지역 경계부분에 투자를하고, 신도시 인근의 토지에 투자를 하는편이 시세차익 가능성이 더 높아진다. 수익형부동산역시 국가가 적극개발하는 호재가 신도시인 곳보다 산업단지인 곳에 투자를 하자. 혹은 업무단지가 많은 곳의 소형원룸 등은 1인 가구 수요가 많아 공실이 낮아진다.
전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장
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