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| 정연수 대박땅꾼 부동산연구소 부소장 |
토지투자에서 만나는 용어중 ‘공시지가’라는 것이 있다. 공시지가. 쉽게 말하면 ‘땅 값’이라는 것인데, 이것이 초보투자자들을 혼돈 속으로 밀어넣는 경우가 종종 포착된다.
공시지가는 국토교통부 장관이 전국에 있는 토지를 조사·평가해 공시한 표준지의 단위면적당 가격이다. 다시 말해 ‘정부에서 정한 땅 값’이다. 이렇게 공시지가를 정하는 이유는 양도세, 상속세, 증여세 등 각종 세금을 부과할 때 기준으로 삼기 위함이다.
이를 조금 더 세부적으로 나누면 표준지공시지가와 개별공시지가로 나눠 볼 수 있다. 보통 우리가 한 지역의 공시지가를 알아보기 위해서는 기준이 필요하다. 그래서 정부는 전국의 개별토지 중에서도 대표성이 있는 토지를 추려 공시한다. 개별공시지가는 이 표준지공시지가를 기준으로 평가된다.
초보투자자들은 가끔 토지의 땅 값을 알아볼 때 ‘공시지가’를 발견하고서 그것을 기준으로 삼아 원하는 지역의 땅값을 알아보는 실수를 범하기도 한다. 이것을 ‘실수’라 이야기 하는 이유는 대부분의 공시지가가 실거래가에 비해 터무니 없이 저렴하기 때문이다.
예를 들어 세종시를 알아보자. 세종시 연기면 연기리를 표준지공시지가로 검색하면 대표적인 몇 개 지역의 토지가 산정된다. 그 중 계획관리에 위치한 답의 올해 공시지가는 1㎡당 38만8000원이다. 그러나 해당지역, 같은 조건의 실거래가를 알아보면 1㎡당 100만원이 훌쩍 넘는 것을 확인할 수 있다. 공시지가와 실거래가는 전혀 다른셈이다.
공시지가가 토지투자에 전혀 쓸모가 없는 것도 아니다. 공시지가는 해당지역의 토지거래가 얼마나 활발하고, 얼마나 높게 올랐는지 참고할 수 있는 지표가 된다. 세종시 연기면 연기리의 공시지가는 불과 10년 전만 하더라도 1㎡당 13만원이었다. 2014년에는 25만원, 지난해에는 37만원에 달했다. 이처럼 공시지가의 과거를 통해 해당지역에 어떤 개발호재가 있었는지 유추해 보는 재미도 있다.
물론 토지거래에서는 공시지가보다 실제 투자금을 유추할 수 실거래가를 조사하는것이 중요하다. 국토부 실거래가 조회를 통해 대략 같은 조건의 토지가 얼마에 거래됐는지 확인할 수 있게 됐다. 마음만 먹으면 다양한 포털 사이트를 기준으로 유추해 볼 수도 있다. 그러나 공시지가를 통해 해당지역의 발전과정, 세금납부 등의 유추 등도 확인할 수 있으니 조사시 함께 비교해봐야 하는 수치임은 분명하다.
정연수 대박땅꾼 부동산연구소 부소장
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