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| 전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장 |
50세까지 10억원을 모은 한 중년신사는 상가건물에 투자하기로 마음을 먹었다. 서울 변두리의 5층 건물을 대출을 받아 구입했다. 그렇게 구입한 건물은 지어진 지 15년 정도된 건물이었으나 건물 전체에 작은 회사들과 음식점이 입주해 있어 수익률을 기대할 수 있었습니다.
10년 후 그는 부자가 됐을까? 그의 자산가치는 반토막 났다.
수익형부동산이 투자자들에게 인기를 끌게 된 것은 ‘제2의 월급’이라는 점 때문이었다. 그러나 이렇게 안정적인 수익률을 얻기 위해서는 반드시 ‘공실률 0%’라는 조건이 충족돼야만 가능하다. 최근 들어 많은 관심을 받고 있는 오피스텔은 물론 원룸, 상가 등도 마찬가지다. 공실률이 높으면 매달 들어오는 돈이 적어지니 오히려 유지 관리비와 대출이자비가 더 나오는 상황이 된다. 그 중년 신사는 건물을 거의 관리하지 않았고 입주자들은 불만이 쌓였다. 그렇게 임차인들이 하나 둘씩 건물을 떠난 것이다.
어떤 사람이 “강남에 건물을 갖고 있다”고 말하는 것을 듣고 부러워하는 이유가 무엇일까. 강남은 우리나라에서 가장 땅값이 높은 지역인 것 때문이다. 건물이 준공된 지 오래됐더라도 땅값이 높기 때문에 시세차익이 상당하다. 즉 수익과 차익이 동시에 이뤄질 수 있는 장소여서 가치가 높다고 볼 수 있는 것이다.
중년 신사가 자금적 이유로 서울 변두리의 건물을 선택한 것이 잘못된 것은 아니다. 향후 도시개발계획에 따라 가치가 뛸 가능성도 있다. 그의 결정적 실수는 ‘그저 그런 지역’에서 지어진지 ‘15년’된 건물을 구입했다는 점이다. 당시에는 15년된 건물이었지만, 10년이 지난 이후에는 25년이 되었다. 화장실과 엘리베이터 등이 자주 고장나기 시작했으니 관리비용도 점차 많이 들었을 것이다. 다시 말해 ‘감가상각’이 되면서 그의 자산도 함께 줄어든 것이다.
빌딩과 상가에 투자할 때는 건물이 늘 같은 모습으로 임차인을 맞을 거란 생각을 해서는 안 된다. 꾸준한 관리로 얻은 임차인이 투자자 자신의 자산을 불려줄 것이다.
전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장
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