이 집에는 보증금 4000만원을 내고 사는 세입자가 있었다. 그런데 등기부등본을 본 박 씨는 2순위 가압류권자의 채권액이 없다는 것을 알 수 있었다. 이 같은 사실을 임차인을 대신해 대리신고하니 임차인에게 소액 보증금 중 일정액(최우선변제권) 1600만원이 배당됐다. 인수금액이 2400만원으로 줄어든 것이다.
낙찰금 6555만원과 인수금 2400만원, 취득세와 등기비용 등 310만원을 합해 총 9265만원을 들여 다세대주택을 손에 쥔 박 씨는 곧바로 보증금 8000만원에 새로 전세를 놓았다. 불과 1265만원에 다세대주택을 구입한 셈이다.
현재 이 집의 매매시세는 2억2000만원선에 형성돼 있고 보증금 8000만원에 20만원의 월세를 받고 있다. 만일 그가 임차인의 소액보증금 중 일정액을 받도록 하지 않았다면 1600만원이 더 들어갈 수도 있었다. 박 씨는 ‘권리분석’ 내용을 정확히 알았기 때문에 자칫 샐 수 있었던 돈을 지킨 것이다.
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| ‘권리분석’은 부동산 투자에서 자신의 수입을 지킬 수 있는 가장 중요한 일이다. 사진은 박진혁씨가 2004년 낙찰받은 경기 의왕시의 다세대주택. 사진 = 지지옥션 |
‘권리분석’이란 경매로 나온 부동산에 관계된 여러 사람들의 이해관계를 따지는 것이다.
“낙찰 받은 사람이 그런 것까지 따져야 하나요?”라며 의아해 할 수도 있다. 하지만 ‘꼭’ 따져야 하는 부분이다. 입찰가격이 달라지기 때문이다.
사람들의 이해관계가 얽히고 설키는 것이 부동산인만큼 갖가지 권리 관계가 충돌하는 일이 빈번하다. ‘권리분석’은 노하우다. 겉으론 드러나지 않지만 중요한 순간 빛을 발하는 순간이 온다. 철저한 권리분석은 ‘내 수익을 지켜주는 방법’이다.
부동산 등기사항전부 증명서에 등기돼 있는 근저당이나 가압류, 가처분 등의 권리들은 경매 과정을 통해 낙찰되어 새 주인을 만나면 깨끗이 지워진다. 이를 경매용어로 ‘소멸’ 또는 ‘말소’라고 부른다. 그런데 이러한 권리 중 사라지지 않고 낙찰받은 이에게 넘어오는 것도 있다. 이는 ‘인수’라고 한다. 낙찰자가 받아서 해결해야 한다는 뜻이다.
인수하는 항목은 대개 임차인의 임대차 보증금이다. 매각 대금을 받아 부동산에 걸린 채무를 해결하려 하는 과정에서 임차인이 배당 받지 못하는 경우가 종종 있다. 대항요건(계약+인도점유+주민등록 전입신고)은 갖췄지만, 확정일자를 늦게 받아 보증금을 돌려 받지 못하거나 일부만 받아야 하는 것이다. 그러나 임차인이 주택임대차보호법의 대항요건을 충족하면 부동산의 주인이 누구이건 보증금을 받을 권리가 있다. 이를 경매용어로 ‘선순위 임차인’이라고 부른다.
권리분석의 기준은 ‘시간 순’이다. 부동산 등기부에 등기된 순서에 따라 권리행사를 할 수 있다는 것이다. 경매를 통해 매각 대금이 들어오면 가장 먼저 배당 받는 권리를 ‘말소기준권리’라고 한다. 말소기준권리 이후 배당을 받는 여부와 관계없이 등기부등본상에서 사라지기 때문이다. ‘선순위 임차인’이란 경매 배당의 기준이자 말소 기준이 되는 말소기준권리보다 권리가 앞서는 사람이라는 뜻이다.
권리분석에 쓰이는 용어들이 낯설고 어렵게만 느껴지지만 알고나면 그리 어려운 것은 아니다. 법적 기준을 이해하고 몇 차례 실전투자를 통해 경험하면 쉽게 이해할 수 있다. 간혹 권리분석이 까다로운 물건도 있지만 이를 풀어가며 해석하는 ‘재미’도 있다.
권성중 기자 goodmatter@viva100.com
