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수익형 부동산 중 소액투자가 가능한 오피스텔의 내년도 수익률은 어떻게 움직일까.
3일 부동산업계에 따르면 내년 오피스텔 수익률은 악재(공급과잉)와 호재(규제완화)가 맞서는 가운데 수익률은 올해 수준을 넘어서지 못할 것으로 보인다.
오피스텔의 과잉공급이 내년에도 수익률 발목을 잡을 것으로 우려된다. 내년도 신규 오피스텔 입주 예정 물량은 3만5714실로 올해(4만4844실)보다 줄어들지만 절대 수치가 높은데다, 미입주 물량까지 보태면 내년에도 입주를 기다리는 물량이 4만실을 훌쩍 넘을 것이라는 게 시장의 분석이다.
서울 강서구 마곡지구(3540실), 경기 성남시(2380실), 경기 수원시(2911실) 등 입주 예정 물량의 상당수가 수도권에 집중된 것도 악재로 작용할 수 있다.
부동산114에 따르면 올 10월 기준 전국 오피스텔 평균 임대수익률은 5.73%로 조사됐다. 기준금리가 2.00% 보다 3.73%포인트 높은 수치이나 2007년(6.78%) 등과 비교하면 수익률이 예전만 못한 것은 사실이다.
김은진 부동산114 선임연구원은 “수도권의 신규 분양과 입주물량 공급이 작년보다 많아지면서 수요가 따라가지 못하게 됐다”고 말했다.
이 같은 현상에 따라 오피스텔 평균 매매가격은 작년보다 0.18% 떨어졌다. 월세가격은 0.43%로 하락폭이 더 커 매매과 임대에서 모두 고수익을 내기가 쉽지 않았으며, 이런 현상은 내년에도 지속될 가능성이 커 보인다는 게 전문가들의 진단이다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 “내년에는 입주물량 공급과잉으로 시장에 부정적 영향을 가중시킬 것”이라며 “직주근접성이 좋은 상암DMC나 마곡지구에서도 공실이 생겨나고 있어 투자 시 수익률 계산을 철저히 해야 한다”고 말했다.
김규정 우리투자증권 부동산위원은 “앞으로 지역과 단지에 따라 투자가치는 더욱 극명해 질 것”이라고 예상했다. 입지별 양극화가 심화된다는 의미이다.
제도적 호재도 있다.
국토교통부는 올해 안에 준공공임대 주택에 대한 소득세·법인세를 50%까지 감면해 주는 방안을 추진 중이라고 지난달 밝혔다. 일정 조건을 갖춘 주거용 오피스텔도 준공공임대주택으로 등록할 수 있게 되며, 올 1월 1일을 기준으로 향후 3년간 매입 시 양도소득세를 면제받는다. 기준시가 3억원 이하 오피스텔을 3실 이상, 5년 이상 임대하는 경우에는 소득세와 법인세가 최대 50%까지 줄어든다.
지난달 부동산 중개보수체계의 개선도 호재다. 오피스텔은 그 동안 주택보다 높은 중개보수가 적용돼 왔으나, 이르면 내년 초부터는 일정설비가 있는 85㎡ 이하 오피스텔의 경우 ‘0.9% 이내 협의’에서 ‘매매 0.5% 이하, 임대차 0.4% 이하’로 개정된다.
김은진 선임연구원은 “공급과잉 등 시장의 불안정성이 존재하지만 저금리 기조가 지속되고 제도적 호재가 작용한다면 다시 한번 활황을 맞을 수도 있다”고 설명했다.
권성중 기자 goodmatter@viva100.com
