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2012년 인천의 한 근린상가를 경매로 낙찰받은 김동현(50)씨.
8층 건물 중 경매에 나온 물건은 면적 264㎡인 3층 전체였다. 이곳에서는 당구장이 운영되고 있었다. 이 근린상가의 감정가는 5억2000만원. 두 번 유찰돼 최저매각가는 2억5000만원까지 떨어졌다. 김씨는 2억8000만원을 입찰해 다른 세 명의 응찰자들을 물리치고 낙찰에 성공했다.
그의 계획은 이랬다. 기존에 당구장은 수익이 낮아 사장이 운영에 어려움을 겪고 있었다. 세미프로 수준의 당구광이었던 김씨는 이 상가 임차인의 대항력이 없음을 알고 임차인에게 일정 금액을 배당한 후 점포를 인도받아 자신이 직접 당구장을 운영하려 했던 것.
상가를 낙찰받은 후 그는 임차인에게 시설비 1000만원을 지불하고 점포를 그대로 인도받았다. 인도받기 전 미리 당구장에 여러번 방문해 시설 등을 파악했다.
김씨는 대대적으로 노후된 인테리어 및 시설을 개편했다. 간판과 실내소품을 세련되게 바꾸고, 당구대도 최신식으로 구비했다. 상가 낙찰과 당구장을 꾸미기까지 들어간 그의 비용은 총 8800만원이었다(낙찰가의 20%인 5600만원, 시설비 1000만원, 인테리어 비용 2000만원).
그는 본격적으로 점포의 ‘가치 높이기’에 주력했다. 6개월간 당구장 영업을 맡으며 프로 선수들을 초청해 대회를 열고 묘기당구를 손님들에게 선보이기도 했다. 동네 입소문을 타고 단골손님들이 늘어났다. 상대적으로 한산한 새벽에는 초보자들은 대상으로 김씨가 직접 당구교습까지 무료로 해주면서 그의 가게는 소위 ‘명물 당구장’이 됐다. 그 결과 이 지역 일대 당구장들 중 가장 높은 매출을 올릴 수 있게 됐다.
소문난 당구장을 처분하기는 수월했다. 당구장 운영을 원하는 이들이 앞다퉈 줄을 섰다. 김씨는 보증금 5000만원, 월세 300만원, 권리금 8000만원을 받고 당구장을 양도했다.
모든 투자 과정이 끝이 났다. 김씨가 이 상가 투자로 얻을 수익을 계산해 보자.
그가 실질적으로 사용한 돈은 앞서 언급했듯 낙찰가 일부, 시설비, 인테리어 비용 등을 합한 8800만원이었다. 투자와 점포 관리가 끝나고 그가 얻은 수익은 보증금과 권리금 1억3000만원, 월세 300만원이다. 4200만원 수익과 매달 300만원의 월세까지 확보했다.
경매 낙찰 때 은행에서 연 4.2% 이율로 2억2400만원을 대출받았지만 월세로 그가 얻게 될 수입은 연간 3600만원. 은행이자는 연 940여만원에 불과했다. 결과적으로 김씨는 연간 2650여만원의 월세 수입과 목돈 4200만원을 얻은 것이다.
김동현 씨가 성공적인 투자를 할 수 있었던 것은 ‘내가 잘 알고 있는 업종’이었기 때문이다. 비교적 싼 값에 건물을 낙찰받고 더 싼 값에 점포까지 인수해 자신이 가치를 불린 것이다. 빈약한 젖소를 꾸준히 관리해 우량한 젖소로 만들어 준 격이다.
권성중 기자 goodmatter@viva100.com
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