경매로 내집 마련 비법 "기준 세워놓고 물건 찾아야"

지난 2일 2015년 첫 경매가 열린 인천지방법원 경매법정 전경, 경매에 참여한 응찰자들이 130여석의 좌석이 부족해 좌석 사이로 서 있다. (사진제공=지지옥션)

“세대 수가 많은 단지의 10층 이상에 있는 85㎡ 이하 소형 아파트를 노려라.”

경매로 집을 마련하려는 투자자들이 올해 마음에 담아야 할 경구다. 이는 주택 경매시장 환경이 급변하는데다, 갈수록 시세차익을 남기기가 어려워 맞춤형 경매물건에 집중하라는 전문가들의 조언이다.

13일 부동산경매전문업체 지지옥션에 따르면 지난해 법원경매에서 낙찰된 부동산 물건은 총 7만1980건, 낙찰 총액은 16조2700억원이었다. 이중 주거용 부동산이 3만4290건, 6조3433억원을 차지하며 최근의 주택 경매 시장의 열기를 증명했다.

또한 작년 전국 아파트 경매 낙찰가율은 평균 86.2%를 보이며 2001년 이후 최고치를 경신했다. 평균 응찰자 수도 6.7명에 달해 역대 최고치였다. 서울 지역 아파트 경매에서 20명 이상 응찰자가 몰린 경매 건수는 73건이었으며 감정가 보다 높은 금액으로 낙찰받은 아파트도 162건이나 됐다.

이처럼 많은 경매 투자자들이 주택 경매에 몰리는 이유는 ‘주거와 투자’ 두 마리 토끼를 잡을 수 있을 것이란 기대 때문이다. 기회를 보고 투자자가 몰리고 있는데, 위험은 존재하지 않을까. 경매전문가들은 투자자들의 ‘경매로 내 집 마련’에 대한 몇 가지 조언을 한다.

먼저 주택이라도 대항력 있는 임차인이 존재한다면 낙찰자 입장에서 골치를 앓을 수 있다.

신일진 상가투자연구소 대표는 “기존 임차인이 유치권 등을 행사한다면 낙찰자 입장에서는 일정 금액 배당을 해줘야 하기 때문에 추가 비용이 소요될 수 있다”며 “당초 투자자가 세웠던 자금계획과 어긋나지 않으려면 미리 철저한 권리분석이 진행돼야 한다”고 조언했다. 해당 주민센터에 방문해 세대원명부만 발급 받아도 임차인 관계는 간단히 알아낼 수 있다.

법원이 책정한 감정가를 절대적으로 신뢰해선 안 된다는 의견도 있다.

강은 지지옥션 팀장은 “감정가는 물건의 미래가치가 포함되지 않은 가격이어서 투자자 자신이 판단한 물건의 미래가치를 응찰금에 반영해야 한다”고 말했다. 그는 또 “감정가와 현 아파트 시세를 비교하는 것부터 직접 지역 공인중개사를 방문, 주변 여건을 파악하는 것까지 직접 발품을 팔아야 한다”고 덧붙였다.

정대홍 부동산태인 팀장은 미래가치가 높아질 아파트를 선정하는 몇 가지 기준을 제시했다. 그는 “세대 수가 많은 단지, 85㎡ 이하 소형 아파트, 10층 이상에 위치한 가구 등 자신만의 기준을 세워놓고 이 틀에 맞는 물건을 발품 팔아 찾아내야 한다”고 설명했다.

권성중 기자 goodmatter@viva100.com