최근 위례, 광교, 동탄2신도시 등 ‘2기 신도시’ 내 상가 분양시장이 뜨겁다. 편리한 교통망과 서울과 가까운 입지 등으로 주택 분양시장이 높은 인기를 얻자 이 수요를 흡수하려는 상가 투자자들이 덩달아 몰리고 있는 것이다. 게다가 이들 신도시에 책정된 상업용지 비율이 전체 면적의 1~3%에 불과하다는 것이 투자자들 간 화제가 되면서 상가 운용을 통해 안정적이면서 높은 수익을 올릴 수 있다는 기대도 확산되고 있는 상황이다.
5일 국토교통부의 2기 신도시 토지이용계획에 따르면 이들 택지지구 내에서 상업용지(주상복합용지 포함)가 차지하는 비율은 동탄2신도시(3.2%), 광교신도시(3%), 위례신도시(2.24%), 한강신도시(1.8%) 등 순이다. 지난 1990년대 초반 조성된 분당(8.5%), 일산신도시(7.6%) 등 1기 신도시에 비해 월등히 낮은 비율이다.
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이들 신도시에 상가를 공급하는 건설사들은 이러한 낮은 상업용지 비율을 내세워 홍보를 진행하고 있다. 현재 분양중인 상가들도 각각의 분양 홍보 블로그에 ‘낮은 상업용지 비율로 희소성 높은 상가’라는 문구를 사용해 투자자들을 끌어들이고 있는 것으로 나타났다.
국토교통부에 따르면 지난해 전국 상가 등 상업용 부동산 투자 수익률은 평균 6.16%로, 전년(5.17%) 보다 0.99%포인트 상승한 것으로 나타났다. 이런 분위기에 힘입어 실제 현재까지 분양된 상가들은 뛰어난 성적을 기록했다. 지난 2013년 분양된 서울 송파구 위례신도시 트랜짓몰 내 상가는 평균 청약 경쟁률 약 10대 1, 최고 49대 1을 기록하기도 했다. 또한 이 지역 점포 겸용 단독주택용지 분양에서도 390대 1에 달하는 경쟁률로 흥행에 성공했다.
그러나 최근에는 이러한 분양열기가 식고 있는 듯하다. 일각에서는 ‘거품’이 걷히고 있는 것이 아니냐는 지적이다. 지난해 11월 공개입찰을 진행한 현대건설의 ‘위례 송파 힐스테이트’는 점포 20개 중 7개가 유찰됐다. 같은 기간 분양된 GS건설의 ‘위례자이 단지 내 상가’도 총 11개 점포 중 7개가 유찰된 바 있다.
이에 장경철 부동산센터 이사는 “‘희소성’을 명목으로 건설사들이 상가의 분양가를 천정부지로 높이고 있는 것이 결국 임차인들의 진입장벽을 높이는 효과를 불러오면서 최근 입주를 망설이는 임차인들이 늘어나고 있다”고 말했다.
분양가의 수준은 통상 임대료에서 나타나게 된다. 높은 분양가에 상가를 분양받은 투자자들이 ‘투자 수익률’을 보전하기 위해 임차인에게 높은 임대료를 요구하게 되는 원리다.
또한 상업용지 비율에 대한 함정도 존재한다는 지적이다. 국토부가 발표한 수치는 신도시 내 산업단지에 속한 상업용지가 빠져있다. 서울 강서구 마곡지구나 경기 화성시 동탄2신도시 등 산업단지가 택지지구의 많은 부분을 차지하는 지역의 경우 실제 조사된 수치 보다 더 많은 상업용지가 존재하는 셈이다.
신일진 KI상가투자연구소 대표는 “국토부가 조사한 상업용지 비율 보다 실제로 더 많은 상업시설이 들어온다면 정해진 수요가 여러 곳으로 분산되는 것”이라면서 “그럼에도 높은 가격으로 분양이 이뤄지고 있어 결국 투자자의 투자 수익률이 낮아진다는 의미”라고 말했다.
장경철 이사는 “과거 1기 신도시의 경우 서울에 몰린 인구를 분산시키기 위해 ‘주거기능’ 강화에 주력했지만, 현재 개발중인 2기 신도시는 ‘자족기능’을 강화하는 추세라서 대부분 신도시 내 산업단지가 들어선다”며 “투자자의 기대 보다 수익률이 나오지 않는 것이 임차인에게 임대료 부담으로 작용해 임차 진입장벽이 높아지는 결과를 낳을 수도 있다”고 경고했다.
권성중 기자 goodmatter@viva100.com
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