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주택임대사업자도 소득금액을 파악할 수 있도록 증빙서류를 갖춰 놓아야 필요경비를 계산할 수 있다. 주택임대소득의 필요경비는 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로, 일반적으로 용인되는 통상적인 비용의 합계액을 말한다.
예를 들면 임대용 주택의 수선비라든가 관리비와 유지비, 임차료, 손해보험료, 그리고 사업과 관련된 제세공과금 등이 이에 해당한다. 여기에 총수입급액을 얻기 위해 직접 사용한 부채의 지급이자와 임대용 주택의 감가상각비도 필요경비로 인정된다. 다만, 채권자가 불분명한 사채이자는 대상에서 제외된다.
추계과세라는 것이 있다. 고의 또는 재해 같은 이유로 장부를 기장하지 않거나, 기장은 했는데 주요 부분이 허위인 경우 등 장부나 그 밖의 증빙서류에 의해 필요경비를 계산할 수 없는 때에 국세청장이 고시한 업종별 경비율을 이용해 소득금액을 계산하는 것을 말한다.
여기에는 구체적인 사유가 있어야 한다. 과세표준 계산 때 필요 장부와 증빙서류가 없거나 동종업종 사업자의 신고내용 등에 비춰볼 때 수입 금액 및 주요 경비 등 중요 부분이 미비 또는 허위인 경우다. 또 기장의 내용이 시설규모나 종업원 수, 원자재, 상품 또는 제품의 시가나 각종 요금 등에 비추어 허위 임이 명백한 경우도 해당된다. 기장 내용이 원자재 사용량이나 전력사용량, 기타 조업상황에 비추어 허위임이 명백한 경우도 해당된다.
추계과세 시 이용하는 경비율에는 주요경비를 증빙에 의해 필요경비로 인정하고 기타경비는 경비율에 의해 필요경비로 인정하는 ‘기준경비율’, 그리고 필요경비 모두를 경비율에 의해 인정하는 ‘단순경비율’이 있다. 여기서 주요경비란 재화의 매입이나 임차료, 인건비 등을 의미하는데 주택임대업은 그런 부분이 거의 없어, 타인의 주택을 임차해 주택임대업을 하는 경우 임차료를 주요경비로 인정받을 수 있다.
2022년을 기준할 경우 주택임대업은 직전 과세기간 수입금액이 2400만 원 이상이거나 해당 과세기간 수입금액이 7500만 원 이상이면 기준경비율을 적용한다. 그 외는 단순경비율을 적용한다. 이 때 간편장부 대상자인지 복식부기 의무자인지에 따라 계산 방법이 달라진다. 기준경비율에 따른 소득금액과 단순경비율에 의한 소득금액의 2.8배(복식부기자는 3.4배) 중 적은 금액을 소득금액으로 인정한다.
이렇게 해서 산출세액을 계산하는데, 주택임대소득의 종합과세 선택 시 계산은 과세표준에 세액을 곱해 계산한다. 과세표준의 계산은 주택임대수입금액에서 주택임대 필요경비를 뺀 주택임대 소득금액에 종합과세의 대상이 되는 다른 소득금액을 더하고 여기에 소득공제를 차감해서 구한다. 이렇게 구해진 과세표준에 종합소득세율을 적용해 산출세액이 정해진다.
납세자가 최종적으로 납부해야 하는 결정세액은 산출세액에서 의료비 세액공제, 교육비 세액공제 등 각종 공제 및 감면 세액을 공제해 계산한다. 또 종합소득세 최종납부할 세액의 10% 상당액을 별도로 지방소득세로 납부해야 한다.
참고로 2023년 귀속 과세기간을 기준으로 할 때 종합소득세 세율은 1400만 원 이하면 6%, 1400만 원 초과~5000만 원 이하면 15%, 이런 식으로 최대 10억 원 초과시 45%가 적용된다. 누진공제액은 1400만 원 초과, 5500만 원부터 126만 원을 시작으로 10억 원 초과 시 최대 6594만 원까지 이뤄진다.
◇ 분리과세 선택시 필요경비와 세액
주택임대 총수입금액이 2000만 원 이하로 분리과세를 선택하는 경우, 수입금액에 50%의 필요경비를 적용해 소득금액을 계산한다. 다만, 동종임대주택의 경우 필요경비율을 60%로 해 적용한다. 여기서 등록임대주택은 지자체와 세무서 모두에 임대사업자 등록을 하고, 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 한다.
분리과세를 선택한 경우 총수입금액에서 필요경비와 공제금액을 뺀 금액을 과세표준으로 해 세율을 적용한다. 공제금액은 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2000만 원이하인 경우에만 해당하는 것으로, 200만 원의 소득공제를 받을 수 있다. 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2000만 원 이하이면서 등록임대주택인 경우엔 400만 원의 소득공제를 받을 수 있다.
분리과세 선택시 세율은 종합과세 때의 누진세율과는 달리 14%의 단일세율이 적용된다. 이렇게 계산된 산출세액에서 소형주택임대사업자 감면을 적용해 최종적으로 납부할 결정세액이 나온다. 다만, 연말정산 시 적용하는 의료비나 교육비 세액공제 등은 적용할 수 없다. 소형주택임대사업자 감면 만을 적용할 수 있다는 얘기다.
그러나 의료비 세액공제 등은 성실사업자 또는 성실신고확인대상자로, 성실신고확인서를 제출한 종합과세소득이 있는 경우에 한해 세액공제가 가능할 수 있다. 분리과세 때도 최종 납부할 세액의 10% 상당액을 지반소득세로 납부해야 한다는 점은 종합과세와 같다.
박성훈 기자 shpark@viva2080.com
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