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| (사진=연합뉴스) |
국내 부동산 시장의 부진과 건설원가 상승으로 인해 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 부실 위험이 커졌다는 한국은행의 경고가 나왔다. 특히 증권업계 PF 연체율이 17.6%로 금융업권에서 가장 높은 수준을 기록하는 등 중소형 증권사의 건전성 저하 속도가 빠른 것으로 나타났다.
26일 한은이 발표한 금융안정보고서에 따르면, 올해 1분기 말 기준 금융회사 부동산 PF 대출 잔액은 134조2000억원으로 집계됐다.
지난 2022년 하반기 이후 부동산 시장이 부진해진 가운데 금융기관이 자산건전성 관리 강화 등을 위해 부동산 PF에 대한 신규대출 취급을 자제한 데 주로 기인한다는 설명이다.
부동산 PF 대출의 연체율은 1분기 말 기준 3.55%로 2021년 이후 상승세를 지속하고 있다. 과거 저축은행 부실 사태 당시 연체율(전금융권 기준 13.6%)에 비해서는 크게 낮지만, 증권사를 비롯해 저축은행, 여전사 등 일부 금융기관의 연체율이 각각 17.6%, 11.3%, 5.3%로 은행(0.5%)이나 보험(1.2%) 등 타업권에 비해 여전히 높고 금융권 전체 평균(3.6%)과 비교해도 크게 높은 수준이다.
또한 PF 유동화증권에 대한 증권사의 보증 규모는 올해 1분기 말 18조2000억원, 부동산신탁사의 PF 익스포저(위험노출액)인 신탁계정대는 5조4000억원으로 집계됐다. 신탁계정대는 주로 분양성과가 저조한 차입형 토지신탁에서 발생하지만, 최근에는 책임준공형 토지신탁에서도 리스크가 증가하고 있다. 공정률이 계획 대비 낮거나 시공사의 도산 등으로 부동산신탁사가 책임준공 의무를 이행하는 경우가 늘어나고 있기 때문이다.
증권사 PF채무보증의 건전성은 요주의여신비율이 빠르게 높아지고 고정이하여신비율도 큰 폭 상승하는 등 저하되고 있다.
한은이 부동산PF 익스포저 관련 리스크를 점검한 결과, 부동산PF 대출의 경우 브릿지론과 본PF대출 모두 질적으로 다소 저하됐다. 브릿지론은 부동산PF 관련 신용경계감이 확산하면서 본 PF 대출로 전환되지 못하고 만기 연장이 늘어나며 대출기간이 장기화되고 대출금리도 높아지고 있다. 본 PF 대출의 경우에도 시공사 리스크에 대한 우려가 상존하고 미분양 리스크도 있어 입지여건 등이 불리한 사업장의 미분양 리스크가 증대될 수 있다는 분석이다.
특히 증권사 PF 채무보증 건전성이 악화하고 있다. 중소형 증권사의 건전성 저하 속도가 대형사보다 빠르다. 중소형 증권사의 자기자본대비 PF채무보증 비율은 2022년 6월말 46.5%에서 올해 3월말 33.0%로 하락했다. 전체 PF채무보증 중 브릿지론 비중은 33.0%에서 27.9%로, 중·후순위 비중은 78.6%에서 72.3%로 각각 축소됐다.
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그러나 대형 증권사에 비해 리스크가 큰 브릿지론이나 중·후순위 비중이 여전히 높은 수준이며, PF채무보증의 건전성 저하 속도도 빠르다.
한은은 “예상치 못한 외부 충격으로 단기금융시장 전반에 유동성 경색이 나타날 경우 증권사의 유동성 리스크가 확대될 가능성이 있으므로 중소형 증권사를 중심으로 유동성 상황을 지속적으로 살펴볼 필요가 있다”고 짚었다.
다만 PF채무보증을 보유한 증권사들이 대체로 현금 등 유동성 자산을 충분히 확보하고 있어 증권사의 PF채무보증 현실화에 따른 영향은 제한적일 것으로 예상했다.
책임준공형 관리형(책준형) 토지신탁을 통해 부동산신탁사의 우발채무가 현실화될 가능성도 우려된다. 1분기말 기준 책준형 토지신탁의 수탁고는 16조8000억원으로, 부동산신탁사 자기자본(5조6000억원)의 약 3배 수준이다.
책준형 토지신탁의 경우 PF사업장 시공사가 준공기한을 지키지 못하면 부동산신탁사에 책임준공 의무가 발생하며, 부동산신탁사가 대체 시공사 선정 등을 통해 기한 내에 준공을 마무리하지 못할 경우 대주단에 대한 손해배상 책임이 발생하면서 부동산신탁사의 우발채무가 현실화될 수 있다.
책준형 토지신탁은 신용도가 낮아 자체 책임준공 확약이 어려운 시공사가 주로 참여하며, 비아파트 주거시설 및 상업시설 등 부동산 경기에 상대적으로 민감한 시설의 비중이 높아 차입형 토지신탁에 비해 리스크가 높은 편이다. 부동산신탁사의 책임준공기한 미준수로 인한 우발채무 현실화 가능성에 유의할 필요가 있다는 판단이다.
한은은 부동산PF 공사를 진행하는 시공 주체이자 PF 대출 및 유동화증권에 대한 보증을 제공하는 신용공여자로서 건설사가 부동산PF 관련 리스크가 확산되는 과정에서 중요한 매개로 작용할 수 있다고 내다봤다. 지난해 건설사들의 이자보상배율 및 유동비율이 하락한 가운데 부채비율도 상승하는 등 이자지급능력, 유동성, 안정성 측면에서 재무건전성이 저하됐다. 또한 신규 수주, 인허가 위축 등 영향이 본격화되면서 건설사의 수익성 부진도 당분간 지속될 전망이다.
한은은 “부동산시장의 부진이 지속되고 건설원가 상승 등으로 PF사업성이 저하되면서 부실 위험이 다소 증대된 상황지만 그동안 충당금 적립 확대, 자본확충 등으로 금융기관의 손실흡수력이 제고된 점을 고려할 때 PF사업장의 잠재리스크가 현실화돼 시스템리스크로 확대될 가능성은 낮다”고 판단했다.
그러면서 “최근 금융감독당국이 발표한 부동산PF 연착륙 방안도 PF관련 시장의 불확실성 및 리스크를 완화할 수 있을 것으로 기대되지만, 일부 비은행업권의 연체율이 빠르게 상승하고 있어 부실자산에 대한 경·공매 등을 통해 적극적으로 리스크를 관리해 나가야 한다”고 강조했다.
김수환 기자 ksh@viva100.com
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