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| (서울파이낸스센터 홈페이지) |
서울 핵심 지역의 오피스 빌딩 매물이 쏟아지면서 매도자들의 고민이 깊어지는 분위기다. 낮은 공실률로 투자자들의 관심이 높아지고 있는 상황에서 올해 하반기에 금리 하락에 대한 기대까지 겹쳐 오피스 빌딩이 최상의 값을 받을 수 있을 것으로 예상되지만, 도심업무권역(CBD) 중심으로 대형급 매물이 쏟아지고 있어 경쟁이 치열할 것으로 보여져서다.
특히 업계에선 2026년부터 을지로 일대 오피스 빌딩이 과잉 공급될 것으로 전망되면서, 엑시트(자금 회수) 난항으로 거래가 쉽지 않을 것이란 우려도 나온다.
25일 부동산 IB 투자업계에 따르면 광화문의 대표적 오피스 빌딩인 싱가포르투자청(GIC)의 서울파이낸스센터(SFC)부터 DWS자산운용(옛 도이치자산운용)이 매각하는 광화문 크레센도빌딩, 콜버그크래비스로버츠(KKR)와 이지스자산운용이 보유한 남산스퀘어, KB자산운용은 서울역 인근 KDB생명타워의 매각을, 을지로의 애버딘이 매각하는 크리스탈스퀘어 등 많은 오피스가 매각 절차를 밟고 있다.
홍지은 세빌스코리아 리서치&컨설턴시 전무는 “오피스 빌딩 호황기인 2020~2021년 빌딩 설립된 펀드가 많았는데, 통상 5년 단위로 펀드 만기가 설립되고, 3년째부터 매각절차를 밟을 수 있으니 지금 매물이 시장에 쏟아지고 있는 것”이라면서 “2027년엔 오피스 공급이 많아져 지금이 가장 좋은 값을 받을 수 있다고 보고 시장에 매물을 내놓고 있는 상황”이라고 말했다.
여기에 올해 상반기 초대형 빅딜이 성사된 삼성화재 본사사옥 ‘더 에셋 강남’ 등이 흥행한 것도 영향을 미치고 있다는 분석이다. 이런 상황에서 현재 오피스 빌딩 매도인의 눈높이도 높아지고 있는 분위기다.
다만 광화문 일대에 2026년부터 대규모 공급 물량이 쏟아질 것으로 보이면서 임차인 이탈 리스크가 발생할 것이란 우려가 나온다. 이 경우 테헤란로에 사옥을 마련하려는 기업들이 많은 강남업무권역(GBD)과 달리 확실한 수요자를 찾기 어려운 CBD에선 매물이 몰리게 되면 매수인을 찾기 쉽지 않을 것이란 관측이 많다. 최근 매도인과 매수인의 가격차가 벌어지며 거래 성사가 이어지지 않는 이유로도 풀이된다.
세빌스코리아와 상업용부동산 컨설팅 업체 등에 따르면, 오는 2026~2027년 을지로와 세운, 공평 지구, 서소문 일대 등 CBD 지역에 대규모 오피스 공급이 예정돼 있다. 여기에 호텔 등 주거용도 건물들이 사업악화를 이유로 오피스로 용도를 잇따라 변경하면서 과잉 공급 우려는 더 커지고 있다.
부동산 투자 업계 한 관계자는 “지금 매물로 나온 빌딩은 빨라야 1~2년 뒤부터 매각을 검토할 수 있다면서, 해당 시점엔 오피스 공급이 대거 쏟아질 것으로 보여 공실 우려와 임대료 하락에 따른 매물 가격 하락은 불가피 할 전망”이라면서 “시장에서 ‘트로피딜(상징성 있는 자산의 거래)’ 조차도 자금 출자가 쉽지 않을 수 있는 시접에 설득력 있게 대응하기 위해선 제대로 된 전략을 세운 자산만 매각에 성공할 수 있을 것으로 보인다”고 말했다.
채현주 기자 1835@viva100.com 기자의 다른기사보기 >
