1기 신도시 선도지구 규모와 선정 기준 발표로 노후계획도시 정비에 급물살을 타게 되지만 현실성 면에서 회의적인 시각도 상당하다. 오는 11월 최종 결정될 구체적인 첫 선도지구 단지는 전체 정비대상 주택의 10~15% 수준이다. 시간표와 배점표로 미뤄 선정 작업부터 호락호락하지 않아 뵌다.
1990년대 초에 건설된 1기 신도시는 개선 시급성이 있다. 갈아엎고 새로 짓되 사업 초기 단계부터 광역교통망 계획을 비롯한 도시 기능도 ‘레벨 업’ 시켜야 한다. 150%로 용적률 상향(제3종 일반주거지역 기준 300%→ 450%)을 한다면 그만한 기존 도시기반 시설이 확충돼야 하는 문제도 생긴다. 고밀도 개발에 따른 인구 집중으로 생활의 질이 저하되지 않으면서 부동산 시장 안정에도 기여하는 방향으로 추진되길 기대한다.
선도지구를 시작점으로 건축 기간 동안의 대규모 주민 이주 대책은 막중한 과제다. 전·월세 시장에 부정적 영향이 안 가게 정비 시기를 순차적으로 분산해야 한다. 수급량과 이주 시기 조절에 실패하지 않기 위해 지자체보다 더 정부 차원의 대안이 절실한 부분이다. 이주대책을 상위권에 둬야 사회적 비용을 치르지 않는다. 공급 확대 과정에서 개발제한구역(그린벨트)의 이주단지 활용 등 특혜를 또 다른 특혜로 푸는 결과엔 물론 유의해야 한다. 선도지구가 되면 안전진단 면제, 용도지역 변경, 용적률 상향 등 이미 혜택을 보는 셈이다.
재건축 사업의 성패는 단지의 경쟁력, ‘기승전-사업성’이라 해도 과언 아니다. 초과이익환수제까지 있다. 그런데 공사비와 분담금은 천정부지로 올라 있고 공사 중 계속 오를 것이다. 시장 전체로 볼 때는 공급 예고 지표인 주택 착공 건수나 주택 인허가 건수가 줄어 세밀한 대책이 요구된다. 2033년까지 핵심 입지에서 매년 수만 가구의 정비사업 물량이 쏟아지는 사업이다. 시중 자금과 관심이 그쪽에만 쏠려 수도권 외곽과 비수도권 재건축 사업 동력이 약화되지 않아야 한다.
정비사업 절차가 대폭 생략돼도 착공까지의 시간, 추가 분담금 규모 등으로 사업이 물 흐르듯 진행되지 않을지 모른다. 정비사업 착수부터 입주까지 통상 10년이 소요된다. 지구 지정에서 첫 입주까지 6년 안에 끝내는 입주 계획은 다소간 무리일 수 있다. 선도지구 결정 이후에도 매년 일정 물량을 선정해 지속 추진해야 할 사업이다. 근거법인 1기 신도시 특별법은 여야 대선 공약이기도 하다. 같이 가야 한다. 시장 과열 등 예상되는 부작용을 최소화하며 ‘질서 있는 재건축’ 사업이 되게 할 책임은 정부와 여야 모두에 있다.
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