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9월 말 까지가 시한인 재산세 고지서를 받아 든 대부분의 납세자들이 ‘왜 나만’ 이렇게 많은 세금을 물어야 하느냐고 불만들이다. 작년부터 집 값이 꽤 떨어졌다고 하는데도 주택 제산세는 요지부동이다. 하지만 정작 재산세가 어떤 기준에서 어떻게 부과되는 지 아는 사람들은 드물다. 재산세 과세 대상은 누구이며 어떻게 책정되어 부과되는 지 알아보자.
◇ 재산세 부과, 주택 유형·형태 따라 달라
주택에 부과되는 ‘주택 재산세’는 단독주택(다가구주택, 다중주택 포함)이냐 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택 등) 이냐에 따라 부과 방식이 다르다. 다가구주택은 건축법상 단독주택으로 구분된다. 이 때 공시가격은 주택 전체를 기준으로 산정된다. 재산세는 가구별로 안분해 과세표준과 세율을 적용해 부과되는 것이 원칙이다.
무허가 주택을 주거용으로 사용하는 경우가 있다. 등기가 되어 있지 않는 무허가 건물도 원칙적으로 재산세를 내야 한다. 다만, 무허가 면적이 전체의 절반을 초과한다면 주택으로 보지 않는다. 부속토지는 종합합산해 과세한다. 참고로 2021년에 주택으로 인정되어 재산세가 부과된 무허가 건축물은 계속해서 주거용으로 사용하는 경우에 한해 주택으로 부과한다. 주거용 오피스텔도 주거용으로 사용하는 경우에 한해 주택으로 과세한다.
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◇ 주택 재산세 과세 기준일은?
주택보유 기간과 관계없이 매년 6월 1일에 주택을 소유하고 있으면 주택 재산세를 낼 의무를 갖는다. 주택을 취득한 시기인 잔금지급일과 등기접수일 가운데 빠른 날자를 기준으로 주택 소유 기준일을 판단한다. 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우, 그 주택에 대한 산출세액과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분 계산한 부분에 대해 각각 그 소유자에게 납세의무를 부과한다.
현재 소유권자가 불분명할 경우에는 과세기준일 현재 주택의 소유자가 납부 의무자가 된다. 다만, 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동이 있었는데도 신고하지 않아 소유자를 알 수 없을 때는 공부상의 소유자가 납세의무자가 된다. 상속 재산 중 상속등기가 아직 안된 상황이라면 상속지분이 가장 많은 ‘주된 상속인’이 납세를 해야 한다. 주된 상속자가 두 명 이상이라면 연장자가 낸다.
미 신고된 종중 재산은 공부상의 소유자가 납세의무자가 된다. 수탁자 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산이라면 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 가늠한다. 파산 선고 후 파산종결의 결정까지 파산재단에 속하는 재산 역시 공부상 소유자가 납세의무를 지닌다.
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◇ 주택 재산세 과세표준과 적용 세율
주택 재산세 과세표준은 매년 4월 30일까지 공시되는 가액, 즉 시가표준액을 기준으로 한다. 여기에 공정시장가액비율을 곱해 계산한다. 공시된 가액이 없으면 지자체장이 산정한 가액이 활용된다. 공정시장가액비율은 주택 재산세의 경우 60%로 적용되는 것이 기본이다. 하지만 1세대 1주택에는 연도별로 공시지가에 따라 45% 이내에서 예외적으로 차등 적용이 이뤄지기도 한다.
주택에 대한 재산세 세율은 0.1%부터 0.4%까지 4단계로 누진세율이 적용된다. 다만, 2021년에 1세대 1주택자가 보유한 공시가격 9억 원 이하 주택에 한해, 현행 과세표준 구간 별 재산세 표준세율을 0.05%포인트 내려 특례 적용해 준다. 당초 2023년까지 3년간 한시적으로 적용하려 던 것을 서민 주거안정 등의 필요성 때문에 2026년까지 추가 연장했다. 1세대가 둘 이상의 주택을 소유했어도 특례세율을 적용받기도 한다. 세대원 중 한 명이 주택 수 산정 제외 신청서와 그 사실을 알 수 있는 증빙자료를 갖춰 ‘제외되는 주택’의 소재지 지자체장에게 6월 1일로부터 15일 이내에 신고하면 된다. 탄력세율은 지자체장이 세율 조정의 필요성이 있다고 인정하는 경우에, 당해연도에 한해 표준세율의 100분의 50 범위 내에서 가감할 수 있다.
◇ 전년보다 세액이 과하면 ‘세부담 상한’ 적용
선의의 피해자를 줄이기 위해 세무당국은 산출된 재산세액이 전년도 재산세액에 비해 일정 비율을 초과하는 경우에 그 초과금액이 없는 것으로 하는 ‘세부담 상한’을 적용해 준다. 공시가격이 상승해 재산세 산출세액이 급등했을 때, 직전연도에 납부한 세액의 일정 비율을 초과해 과세하지 않도록 함으로써 세 부담을 완화해 주는 것이다. 올해 처음 시행되었으나 전년도 재산세와 잘 비교해 볼 필요가 있다.
주택을 2인 이상이 공동소유함으로써 재산세 감면 등의 혜택을 얻고자 하는 납세자들이 적지 않다. 하지만 주택 재산세는 개별 또는 공동주택가격을 기준으로 과세표준을 계산해 세액을 산출한 후 공동소유인의 지분별로 안분한다는 점에서, 단독소유일 때와 공동소유일 때 공히 세액은 동일하다고 전문가들은 말한다.
직전연도보다 주택 공시가격이 하락한 경우에도 재산세가 인상되어 통보되는 경우가 있다. 납세자 입장에서야 분통이 터질 일이지만 어쩔 도리가 없다. 세부담 상한제에 따라 공시가격을 기준으로 계산된 재산세 산출세액이 직전연도에 납부한 세액에 세부담 상한비율을 적용한 세액보다 여전히 큰 경우라면 세부담 상한비율을 적용한 세액이 과세되기 때문이다.
◇ 세액에 따라 물납, 납부유예도 가능
납부할 주택 재산세 세액이 250만 초과 500만 원 이하일 경우, 납부할 세액에서 250만 원을 차감한 금액을 납부하면 된다. 500만 원 초과시 납부세액의 50/100 이하의 금액이 분납할 세액이 된다. 납부기한까지 재산세 분할납부 신청서를 시장·군수·구청장에게 제출한 후 시기에 맞춰 분할 납부하면 된다.
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납부세액이 1000만 원이 넘을 경우 물납(物納)도 가능하다. 다만, 해당 지자체의 관할 구역에 있는 부동산에 대해서만 신청할 수 있다. 납부기한 10일 전까지 물납하겠다는 신청을 내면, 지자체장이 물납대상 부동산을 평가해 허가 여부를 결정한다.
주택 재산세 납부 유예제도라는 것도 있다. 과세기준일 현재 만 80세 이상의 고령자이거나 해당 주택을 5년 이상 보유한 장기보유자, 과세기준일 현재 1세대 1주택자, 직전 과세기간 총급여가 7000만 원(종합소득금액 6000만 원) 이하, 해당연도 재산세 100만 원 초과, 지방세 및 국세 체납이 없는 등의 조건을 모두 충족하면 해당 주택을 납세담보로 제공하고 상속·증여·양도 시점까지 납부를 유예받을 수 있다.
◇ 임대주택·임대사업자 감면 혜택도
2020년 8월 12일 전에 임대 목적으로 등록한 공동주택 및 오피스텔은 재산세가 감면된다. 다만, 공동주택은 3억 원(수도권 6억 원), 오피스텔은 시가표준액 2억 원(수도권 4억 원)을 초과하면 안된다. 전용면적 40㎡ 이하인 30년 이상 임대 목적의 공동주택도 재산세가 면제된다. 60㎡ 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔은 50%를, 85㎡ 이하면 재산세의 25%(도시지역분 제외)가 경감된다.
장기일반민간임대주택은 별도의 감면 조치가 뒤따른다. 임대 목적의 공동주택 2세대 이상, 40㎡ 이하 다가구주택 또는 오피스텔을 2세대 이상 과세일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에 올해 말까지 지방세를 감면해 준다. 반면에 2020년 8월 12일 이후는 공동주택 3억 원 (수도권 6억, 민간건설임대주택 9억 원) 초과 시, 오피스텔은 시가표준액 2억 원(수도권 4억 원) 초과 시 감면 대상에서 제외된다.
이의현 기자 yhlee@viva2080.com
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